Zakupiłeś materiały. Zatrudniłeś załogę. Już w najbliższy poniedziałek możesz zacząć tworzyć swoją przydomową oazę. Następnie przychodzi list od stowarzyszenia sąsiedzkiego. Twoja cenna pula została uznana za nielegalną. Twoje świadectwo zamieszkania zawiera restrykcyjne postanowienie, które wyraźnie zabrania tworzenia jakiegokolwiek zbiornika wodnego większego niż płytki brodzik. Nie przypominasz sobie, żeby podpisywał coś takiego. Czy to jest legalne?
Tak. To legalne. I najprawdopodobniej jest to już część „prawnego DNA” Twojej nieruchomości.
Restrykcyjne porozumienie to prywatna umowa ograniczająca sposób użytkowania Twojej ziemi. Takie ograniczenia są zwykle zawarte w tytule własności lub wymienione w rejestrach publicznych prowadzonych przez władze hrabstw lub stowarzyszenie właścicieli domów (HOA). Kluczową koncepcją prawną jest tutaj to, że terminy te są „związane z gruntem”. Oznacza to, że zasady są przypisane do samej nieruchomości, a nie do jej właściciela. Kupując dom, kupiłeś zasady, niezależnie od tego, czy je czytasz, czy nie.
Зміст
Dlaczego istnieją te zasady?
Umowy ograniczające nie są nowym wynalazkiem. Ich historia sięga XVIII wieku do Anglii. Podczas rewolucji przemysłowej prywatni właściciele ziemscy korzystali z takich umów, aby chronić swoje interesy. Na przykład rolnik może zawrzeć restrykcyjną umowę, aby uniemożliwić sąsiadowi budowę w pobliżu hałaśliwej fabryki.
W Stanach Zjednoczonych ograniczenia dotyczące tytułów własności spełniały podobną funkcję, zanim nowoczesne przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego stały się standardem. Wczesne restrykcyjne porozumienia uniemożliwiały wprowadzanie zwierząt gospodarskich i ciężkiego sprzętu na obszary mieszkalne. Służyły jako narzędzie podziału.
W latach dwudziestych cel się zmienił. Deweloperzy i zamożne obszary mieszkalne zaczęli stosować restrykcyjne umowy, aby wymusić jednolitość. Pomysł był prosty: jeśli wszystkie domy będą wyglądać tak samo, wartość nieruchomości pozostanie wysoka. Dziś głównymi twórcami takich zasad są stowarzyszenia właścicieli i deweloperzy. Stosują restrykcyjne umowy, aby zachować standardy chroniące inwestycje w nieruchomości.
Co mogą kontrolować?
Może się wydawać, że tytuł własności obejmuje tylko ziemię i dom. Przemyśl swoją opinię. Dzisiejsze restrykcyjne umowy mogą narzucać praktycznie każdy widoczny aspekt zewnętrznej części domu.
- Zagospodarowanie terenu: Rodzaj trawy, wysokość żywopłotów.
- Architektura: Nachylenie dachu, styl okna.
- Budynki pomocnicze: Stodoła, garaże i ogrodzenia.
- Szczegóły zewnętrzne: Kolor farby, rodzaj cegły, materiał chodnika.
- Ograniczenia stylu życia: Liczba samochodów zaparkowanych przed domem, dozwolone rodzaje zwierząt.
Te zasady mogą wydawać się dławiące. Mieszkańcy ścisłych dzielnic często czują się uwięzieni w szczegółach, na które nigdy się nie zgodzili. Jednak prawo co do zasady stoi po stronie umów restrykcyjnych.
Czy można je usunąć?
Niezwykle trudno jest zignorować restrykcyjne warunki. Naruszenie ich może skutkować karami finansowymi, opłatami prawnymi, a nawet przymusowym usunięciem ulepszeń. Jednak nie zawsze są one trwałe. Istnieją legalne sposoby obejścia tych ograniczeń lub całkowitego usunięcia ich z tytułu własności.
Proces ten zależy od lokalizacji i konkretnego języka samego restrykcyjnego paktu. Niektóre ograniczenia wygasają po określonej liczbie lat. Inne mogą zostać zakwestionowane, jeśli zostaną uznane za dyskryminujące lub niesprawiedliwe. Zrozumienie dostępnych opcji jest pierwszym krokiem przed zamówieniem płytek basenowych.
Kiedy przymierza tracą moc
Ignorowanie restrykcyjnej umowy może być kuszące. To wygląda na szybkie zwycięstwo. Ale to jest ryzyko. Możesz uniknąć wykroczenia. A może zostaniesz oskarżonym w sądzie. Kluczowe pytanie jest proste: czy ta zasada nadal obowiązuje?
Umowy wygasają na kilka konkretnych sposobów. Mogą wygasnąć. Mogą być ignorowane przez wszystkich tak długo, że prawo przestaje zwracać na nie uwagę. Mogą też nie przynieść korzyści nikomu. Jeśli którekolwiek z tych stwierdzeń jest prawdziwe, reguła jest nieważna. Ale potrzebujesz dowodu. Nie łam tylko zasady. Dowiedz się, czy możesz go bezkarnie zerwać.
Zasady dyskryminujące są nieważne
Przymierza rasowe to mroczny rozdział w historii prawa gruntowego. Były powszechne na początku XX wieku. Zapobiegli pojawieniu się mniejszości na obszarach zamieszkiwanych przez białych. Afroamerykanom, Amerykanom pochodzenia azjatyckiego, irlandzkim imigrantom i innym osobom zakazano zakupu nieruchomości ze względu na ograniczenia zapisane w aktach prawnych.
Sąd Najwyższy Stanów Zjednoczonych położył kres tej praktyce w 1948 r. W sprawie Shelley przeciwko Kraemerowi orzekł, że takie ograniczenia są niezgodne z konstytucją. Prawo stanowiło, że sądy nie mogą ich egzekwować. Ale akty własności są uparte. W dokumentach często pozostaje stary, rasistowski język. Leży tam, nieaktywny, ale obecny.
Stwarza to problemy prawne. W 2009 roku NAACP pozwała kompleks apartamentów w Charlotte w Północnej Karolinie. Ograniczenia dotyczące aktów własności zawierały język dyskryminujący rasowo. Kompleks apartamentów rozstrzygnął sprawę za kwotę 17 500 dolarów. Pieniądze te pokryły koszty obsługi prawnej. Tekst pozostał w księgach rachunkowych. Jeśli jesteś właścicielem takiej nieruchomości, pamiętaj, że postanowienia te nie podlegają wykonaniu. Ale piętno może się utrzymywać.
Termin ważności i niejasny język
Niektóre umowy mają datę ważności. Sprawdź akt własności. Aby uzyskać informacje, skontaktuj się z władzami miejskimi. Jeśli data wygasła, reguła jest martwa. Możesz go bezpiecznie złamać. Nikt nie może trzymać się martwej zasady.
Inne przymierza zawodzą, ponieważ są źle napisane. Sędziowie nienawidzą dwuznaczności. Jeśli reguła mówi „utrzymuj standardy usług” bez zdefiniowania tych standardów, prawdopodobnie zakończy się niepowodzeniem. Jeśli wymaga to, aby Twój dom wyglądał „podobnie do sąsiadów”, bez określenia, w jaki sposób, jest to zbyt niejasne. Sędziowie odrzucą ten nieprecyzyjny język. Chcą konkretnych szczegółów. Jeżeli nie ma ich na akcie własności, umowa jest słaba.
Siła precedensu
Nawet starannie spisane umowy mogą okazać się niewykonalne. Spójrz na okolicę. Czy wszyscy ignorują tę zasadę? Jeżeli tak, sąd może wyrazić na to zgodę.
Rozważmy dzielnicę, w której ogrodzenia są zabronione. Jeśli połowa domów ma ogrodzenia, ograniczenie nie jest już jednolite. Sądy często uchylają przepisy, które są stosowane niekonsekwentnie. Lub wyobraź sobie kompleks mieszkalny, w którym tylko niektóre czyny mają ograniczenia. Jeżeli na obszarach sąsiednich nie obowiązują te same zasady, możliwość ich egzekwowania jest ograniczona. Niekonsekwencja zabija przymierza.
Walka czy odwrót?
Jeśli umowa jest niewykonalna, masz wybór. Możesz to zignorować. Grozi to pozwem ze strony sąsiada. Może Cię pozwać, aby zmusić Cię do przestrzegania przepisu. Możesz też udać się do sądu. Możesz poprosić sędziego o formalne uchylenie przymierza.
Łatwiej jest znaleźć rozwiązanie, gdy nikt aktywnie nie monitoruje naruszenia. Jeśli sąsiedzi będą spokojni, sąd najprawdopodobniej się z tobą zgodzi. Jeśli jednak stowarzyszenie właścicieli domów będzie monitorować sytuację, walka będzie trudniejsza. Będą przestrzegać zasady. Wydadzą pieniądze, żeby to utrzymać.
Decyzja zależy od Twojej tolerancji ryzyka. Chcesz ryzykować proces sądowy? A może chcesz stoczyć batalię prawną, aby oczyścić swój czyn?
Ekstrawaganckie ograniczenia
Akty własności można łatwo zmienić. Sprzedający mogą dodać dziwne zasady podczas sprzedaży nieruchomości. Przymierza te odzwierciedlają kaprysy ekscentrycznych właścicieli.
W 1998 roku mieszkaniec Karoliny Południowej sprzedał swoją wieś. Dodał ograniczenie. Nie można było dużo kupić, jeśli urodziło się na północ od linii Masona-Dixona. To dziwny stan. Ale to jest w akcie własności.
W Anglii ograniczenia mogą obowiązywać przez stulecia. Niektóre ustawy nadal zabraniają przygotowywania solonej wieprzowiny na miejscu. To dziwny stan. Którego prawdopodobnie nikt nie pamięta, po co to zostało napisane. Ale to pozostaje.
Te przykłady pokazują, jak restrykcyjne mogą być umowy. Pozostają aktywne, dopóki nie zostaną zakwestionowane. Mogą być nieaktualne. Mogą być niejasne. Mogą mieć charakter dyskryminujący. A może po prostu są dziwni. Jeśli jesteś właścicielem domu, sprawdź swój akt własności. Możesz znaleźć zasadę, która już nie obowiązuje. Albo po prostu dziwne.
Rozwiązywanie problemów związanych z egzekwowaniem zasad HOA
Kiedy stowarzyszenie właścicieli domów (HOA) aktywnie egzekwuje ograniczenia w zakresie czynów, bierna nadzieja nie jest strategią. Trzeba działać agresywnie. Zadaniem zarządu jest ochrona wartości majątku, co oznacza, że będzie egzekwować zasady. Kropka.
Zacznij od przejrzenia dokumentów nieruchomości. I nie tylko na nie patrz. W większości obszarów objętych HOA większość ograniczeń zawarta jest w osobnym dokumencie. Nazywa się je zwykle warunkami, warunkami i ograniczeniami (CC&R ). W tym miejscu znajdziesz procedury zmiany lub obejścia zasad. Zwykle oznacza to złożenie formalnego wniosku do HOA.
HOA mają złą reputację ze względu na surowość. Czasami są naprawdę trudne. Czasami są rozsądne. To całkowicie zależy od kultury danego obszaru. Może będziesz mieć szczęście. A może trafisz na ścianę.
Jeśli chcesz dokonać zmiany, która technicznie łamie regułę, masz dwie możliwości: odchylenie lub **odstąpienie.
Wycofanie jest drobnym wyjątkiem. Być może Twoja HOA dopuszcza tylko ogrodzenia sięgające do kolan, ale chcesz zainstalować ogrodzenie o długości sześciu stóp, aby zapewnić sobie prywatność. Prosisz o lekkie odejście od standardu. Takie prośby są często spełniane, jeśli są umiarkowane.
Zwolnienie z cła jest trudniejsze do uzyskania. Jest to prośba o całkowite zignorowanie ograniczenia. Chcesz zbudować taras na tyłach domu, gdzie tarasy są zabronione? To zwolnienie z obowiązków. Prosisz komisję, żeby udawała, że nic nie widzi. Takie żądania są trudniejsze do sprzedania. Im bardziej umiarkowana jest Twoja prośba, tym większe są Twoje szanse.
Jeśli komisja powie „nie”? Możesz spróbować zmienić regułę dla wszystkich. Oznacza to uzyskanie większości głosów członków stowarzyszenia. Powodzenia. Większość spotkań HOA jest wypełniona znanymi postaciami — tymi samymi dziesięcioma osobami, które pojawiają się co miesiąc. Aby uzyskać większość, potrzebna jest kampania oddolna. Chodzenie po domach. Przekonywanie sąsiadów. To jest praca polityczna.
Jeśli to nie zadziała, a HOA nadal nie ustąpi, udasz się do sądu. Zwracasz się do sędziego o uchylenie ograniczenia. To skomplikowane. Musisz udowodnić, że HOA zrzekła się prawa do egzekwowania przepisu. Potrzebujesz serii naruszeń. Pokaż sądowi, że inni sąsiedzi łamią ten sam przepis i pozostają bezkarni. W niezwykle rygorystycznej społeczności znalezienie takiego precedensu może być prawie niemożliwe.
Najlepsza obrona? Kupuj mądrze. Przeczytaj Warunki CC&R przed podpisaniem. Zrozum, w co się pakujesz.
Historia HOA
Nowoczesne HOA wydają się nowym wynalazkiem. Obowiązkowe standardy. Kontrola na poziomie całej dzielnicy. To nowe.
To jest błędne.
Pierwsza prawdziwa HOA powstała w 1914 roku na przedmieściach Missouri. Twórcą był Jesse Clyde Nichols. Jest kimś w rodzaju patrona współczesnego przedmieścia. Nichols nie tylko stworzył model HOA. Wynalazł także centrum handlowe. Na tych ideach zbudowano infrastrukturę życia w Ameryce sto lat temu.
Często zadawane pytania dotyczące umów ograniczających
Co to jest restrykcyjna umowa przymierza?
Jest to umowa prawna pomiędzy właścicielem nieruchomości (lub poprzednim właścicielem) a innymi stronami, która ogranicza sposób korzystania z nieruchomości. To jest umowa, a nie tylko rekomendacja.
Czy restrykcyjne postanowienia są wykonalne?
Z reguły tak. Ale nie zawsze. Mogą stać się niewykonalne, jeśli wygasną, jeśli istnieje długa historia naruszania ich bez kary lub jeśli nikt inny nie odniesie z nich korzyści. Jeśli zignorujesz wykonalną umowę, możesz ponieść konsekwencje prawne.
Jak długo one trwają?
Niektóre mają ustaloną datę ważności. Sprawdź dokumenty nieruchomości lub CC&R, aby zapoznać się z „Listą warunków, warunków i ograniczeń”. Jeżeli nie określono daty, mogą one obowiązywać bezterminowo.
Jaki jest typowy przykład?
Nie dodawaj basenu. Nie buduj nowej struktury. Nie prowadź firmy z domu. To klasyczne przykłady.
Czy przymierze może zostać usunięte?
To zależy. Najpierw porozmawiaj z organizacją, która go stworzyła – HOA lub deweloperem sąsiedzkim. Poproś o zwolnienie lub zrzeczenie się. Jeśli odmówią, skontaktuj się z prawnikiem. Następnym krokiem będzie próba.
