Podpisałeś dokumenty. Pudełka są już na nowym miejscu. Technicznie rzecz biorąc, już się przeprowadziłeś. Ale na twoim koncie bankowym jest duch: stary dom. On po prostu tam stoi. Niesprzedane.
Czekanie jest kosztowne. Na rynkach, gdzie wynajem jest tańszy niż kupno, jest niewielu wykwalifikowanych nabywców. Kiedy kupujący się pojawiają, często nie mają środków na wpłatę zaliczki lub wymaganej oceny zdolności kredytowej, aby sfinalizować transakcję. Znajdujesz się pomiędzy dwiema spłatami kredytu hipotecznego lub koniecznością płacenia za przechowywanie mebli.
Dla wielu właścicieli domów, którzy znaleźli się w takiej sytuacji, ratunkiem jest wynajem na własność. To nie jest sprzedaż. Jest to leasing z opcją wykupu w przyszłości. Wyobraź sobie leasing samochodu, ale z opcją posiadania majątku na koniec okresu. Zazwyczaj okres ten wynosi około trzech lat.
Oto jak to działa mechanicznie. Wynajmujesz dom. Najemca płaci miesięczny czynsz. Część tej kwoty idzie na poczet przyszłej zaliczki. Po wygaśnięciu umowy najmu będą mogli kupić dom. Albo po prostu się wyprowadzą.
Taka struktura pomaga sprzedawcom uniknąć pułapki podwójnego kredytu hipotecznego. Przyciąga kupujących, którzy potrzebują czasu na zaoszczędzenie. Wymaga to jednak umowy żelbetowej. Obie strony muszą rozumieć ryzyko.
Зміст
Mechanika finansowa
Pieniądze poruszają się tutaj w dwóch kierunkach. Otrzymujesz miesięczny czynsz. Obejmuje bieżący kredyt hipoteczny, podatki i ubezpieczenie. Otrzymujesz także zaliczkę. Jest to „opłata za opcję”. To nie wraca. Kupuje najemcy prawo do zakupu domu po ustalonej cenie w przyszłości.
Część miesięcznego czynszu stanowi „kredyt na czynsz”. Gromadzi się. Pełni funkcję zadatku w przypadku skorzystania przez najemcę z opcji zakupu.
Załóżmy, że cena rynkowa wynosi 300 000 dolarów. Zgadzasz się na cenę zakupu wynoszącą 320 000 USD. Najemca płaci dodatkowo 500 dolarów miesięcznie w postaci kredytu na czynsz. W ciągu trzech lat oznaczałoby to zaoszczędzenie 18 000 dolarów na zaliczce. Otrzymujesz stabilny dochód. Dostają czas na poprawę swojej zdolności kredytowej lub zaoszczędzenie większej ilości pieniędzy.
Jeśli zdecydują się nie kupować, zatrzymasz nagrodę za opcję. Zachowujesz kredyty na wynajem. Dom pozostaje Twój. Możesz spróbować go sprzedać ponownie.
Kto wygrywa? Kto przegrywa?
Umowa najmu na własność sprawdza się najlepiej, gdy rynek nieruchomości jest słaby. Tradycyjna sprzedaż zostaje zamrożona. Ta alternatywa pozwala obiektowi pozostać w ruchu.
Dla sprzedawców ulga jest realna. Koniec z pochłaniającymi kapitał kosztami utrzymania. Koniec z czekaniem, aż kupujący wykolei transakcję. Masz najemcę, który może zostać kupującym. Zwykle lepiej opiekują się domem. W końcu mogą stać się jego właścicielami.
To pomost dla kupujących. Nie mogą jeszcze dostać kredytu hipotecznego. Być może ich stosunek zadłużenia do dochodów jest zbyt wysoki. Być może prowadzą działalność na własny rachunek i potrzebują więcej historii podatkowej. Ta ścieżka pozwala im mieszkać w domu. Ustal cenę. Popraw swoją sytuację finansową.
Są też wady. Ceny mogą wzrosnąć. Jeżeli w trakcie najmu rynek wzrośnie, najemca może utknąć w starszej, niższej cenie. Lub może zostać uwięziony z wyższą ceną, jeśli kontrakt przewiduje wartość rynkową na koniec okresu obowiązywania. Sprzedający podejmują ryzyko, że najemca nigdy nie zamierzał kupować. Chce po prostu mieć gdzie mieszkać
Ustalenie ceny i warunków
Zbyt długo czekałeś na rynku. Kredyt hipoteczny na starym mieszkaniu obciąża Twoje finanse i nie możesz spłacać dwóch domów jednocześnie. Sprzedaż nieruchomości wydaje się niemożliwa bez ogromnych strat. Więc zmieniasz strategię. Rozważasz wynajęcie nieruchomości najemcy, który planuje ją kupić w przyszłości.
To klasyczny schemat „wynajmu z opcją wykupu”. Zanim jednak cokolwiek podpiszesz, musisz mieć jasność co do dwóch liczb: ostatecznej ceny sprzedaży i miesięcznego czynszu. Obydwa wskaźniki są przedmiotem dyskusji. Oto haczyk: po podpisaniu umowy cena sprzedaży zostaje zamrożona. Nie ma znaczenia, czy ceny domów gwałtownie wzrosną, czy też spadną w trakcie trwania umowy najmu. Cena pozostanie dokładnie taka, na jaką się zgodziłeś, zwykle przez okres od jednego do trzech lat.
Kupujący płaci więcej niż standardowy czynsz. Płaci opłatę za opcję i składkę najmu. Opłata za opcję jest opłatą ryczałtową płatną z góry. Jeśli najemca kupi dom po zakończeniu umowy najmu, pieniądze te wliczają się do jego zaliczki. A jeśli odrzuci transakcję? Pieniądze są twoje. Zostaw ich w spokoju. Żadnych pytań.
Do tego dochodzi opłata za wynajem. Jest to kwota pobierana powyżej standardowego czynszu rynkowego. Część tych dodatkowych środków odkładana jest w postaci kredytu na wynajem. Pomyśl o tym jak o wymuszonych oszczędnościach dla kupującego, ale finansowanych przez wyższe miesięczne płatności.
Obliczanie liczb
Spójrzmy na matematykę, żebyś nie musiał zgadywać.
- Wartość domu: 200 000 dolarów
- Standardowy czynsz: 1000 USD/miesiąc
- Wynegocjowany czynsz: 1200 USD/miesiąc
- Kredyt na wynajem: 200 USD miesięcznie (część składki)
- Opłata za opcję: 5000 USD
Jeśli umowa najmu trwa trzy lata, najemca naliczy 7200 USD w postaci kredytów leasingowych (200 USD x 36 miesięcy). Dodaj początkowe 5000 dolarów opłat za opcję, a otrzyma 12 200 dolarów kredytu kapitałowego w ramach swojej zaliczki.
Dla kupujących ze złym kredytem lub pustymi kontami bankowymi jest to ratunek. Dostają klucze i szansę na zgromadzenie kapitału. Dla Ciebie, sprzedawcy, jest to ubezpieczenie finansowe. Dostajesz ten dodatkowy czynsz niezależnie od tego, czy kupią dom, czy nie. Jeśli odmówią lub nie będą w stanie uzyskać finansowania na koniec okresu, zachowujesz opłatę za opcję i skumulowane składki. Zasadniczo zarabiasz za czekanie na poważnego kupującego.
Ryzyko jest realne
To nie jest działalność charytatywna. To sprawa z zębami. Co się stanie, jeśli pojawi się kupujący za gotówkę, który zaoferuje 205 000 dolarów? Jesteś skazany na niższą, wynegocjowaną cenę. Możesz stracić natychmiastowe zyski. I odwrotnie, co się stanie, jeśli dach zacznie przeciekać o 2 w nocy podczas burzy? Kto płaci? Większość umów nakłada odpowiedzialność za naprawy na najemcę, ale nadal jesteś właścicielem aktywa. Jeśli zignorują szkody, wartość Twojej własności spadnie. Zanim przekażesz klucze, musisz jasno określić obowiązki konserwacyjne.
Wynajem z opcją vs. Leasing z obowiązkiem zakupu
Terminologia ma znaczenie. Wcześniej dzierżawa z opcją dawała najemcy wybór zakupu. Mogli odejść bez kar. Wynajem na zakup oznaczał, że byli prawnie zobowiązani do zakupu. Transakcja została sfinalizowana.
Dziś ludzie używają tych terminów zamiennie. Ta dwuznaczność jest niebezpieczna. Musisz określić w umowie, czy kupujący jest zobowiązany do zakupu nieruchomości, czy po prostu ma opcję zakupu. Niejasności prowadzą do procesów sądowych.
Umowy dotyczące ratalnego planu gruntu
Zupełnie inną sytuacją jest umowa ratalna gruntu. W takim przypadku sprzedający zachowuje tytuł własności do czasu zapłaty przez kupującego pełnej ceny zakupu wraz z odsetkami. To jak kredyt hipoteczny, który sam tworzysz. Dzieje się tak często, gdy kupujących stać jedynie na niewielką zaliczkę i niskie miesięczne raty.
Bank nie jest w to zaangażowany. Brak tradycyjnego kredytu hipotecznego. Sprzedawca występuje w roli wierzyciela. To niesie ze sobą ogromne ryzyko. Jeśli kupujący przestanie płacić, będziesz musiał przejść skomplikowany proces prawny przejęcia majątku, który może być wolniejszy i droższy niż upadłość. Przed zawarciem tej transakcji musisz upewnić się, że rzeczywiście jesteś właścicielem nieruchomości swobodnie i wyraźnie. Kupujący zazwyczaj zajmuje się naprawami, podatkami i ubezpieczeniem, ale jeśli przestanie płacić, pozostaną problemy.
Czy lepiej inwestować inaczej?
Zanim zaakceptujesz umowę najmu na własność, rozważ alternatywę. Co by było, gdybyś wziął te 12 200 dolarów w formie płatności za opcje i premii i zainwestował je samodzielnie?
Na rachunku o wysokiej stopie zwrotu lub trzyletnim certyfikacie depozytowym (CD) możesz zarobić od 350 do 450 dolarów. To czysty nonsens. Jeśli jednak zainwestujesz te pieniądze w akcje lub fundusze inwestycyjne, zwroty mogą być znacznie wyższe. Ostrożne szacunki mogą zamienić te 12 200 dolarów w 14 640 dolarów w ciągu trzech lat.
Oczywiście, że giełda jest zmienna. Nie jest to gwarantowane. Jednak dla niektórych sprzedawców płynność gotówkowa i potencjał wyższych zysków przewyższają bezpieczeństwo najemcy związanego z umową wynajmu na własność. Dla innych gwarancja przyszłej sprzedaży jest warta rezygnacji z dodatkowego wzrostu inwestycji.
Nie ma idealnej odpowiedzi. Zależy to od Twojej tolerancji ryzyka, potrzeb w zakresie przepływu środków pieniężnych i tego, jak bardzo ufasz najemcy w kwestii utrzymania Twojej nieruchomości. Upewnij się tylko, że rozumiesz umowę. Naprawdę go rozumiem. Ponieważ kiedy podpiszesz, ty także zostaniesz uwięziony.
