Firmaste los papeles. Las cajas están en el nuevo lugar. Técnicamente te has mudado allí. Pero hay un fantasma rondando tu cuenta bancaria: la vieja casa. Está ahí sentado. No vendido.
Esperar es caro. En los mercados donde alquilar es más barato que comprar, los compradores calificados son escasos. Cuando los compradores aparecen, a menudo carecen del pago inicial o del puntaje crediticio para cerrar el trato. Estás atrapado entre dos hipotecas o pagando para guardar muebles.
Para muchos propietarios de viviendas en esta situación, un acuerdo de arrendamiento con opción a compra ofrece un salvavidas. No es una venta. Es un arrendamiento con opción a compra posterior. Piense en ello como arrendar un automóvil, pero con el potencial de poseer el activo al final del plazo. Por lo general, el plazo dura unos tres años.
Así es como funciona la mecánica. Alquilas la casa. El inquilino paga alquiler mensual. Una parte de ese alquiler se destina a un pago inicial futuro. Cuando termine el contrato de arrendamiento, podrán comprar. O pueden marcharse.
Esta estructura ayuda a los vendedores a escapar de la trampa de la hipoteca dual. Atrae compradores que necesitan tiempo para generar capital. Pero requiere un contrato férreo. Ambas partes deben comprender los riesgos.
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La mecánica financiera
Aquí el dinero se mueve en dos direcciones. Obtienes alquiler mensual. Eso cubre su hipoteca, impuestos y seguro actuales. También obtienes una tarifa por adelantado. Ésta es la “consideración de opción”. No es reembolsable. Le compra al inquilino el derecho a comprar la casa a un precio fijo más adelante.
Una parte del alquiler mensual es “crédito de alquiler”. Esto se acumula. Actúa como pago inicial si ejercen su opción de compra.
Digamos que el precio de mercado es de 300.000 dólares. Usted acepta un precio de compra de $320,000. El inquilino paga $500 adicionales por mes como crédito de alquiler. En tres años, se ahorrarán $18,000 para el pago inicial. Obtienes ingresos estables. Obtienen tiempo para mejorar su crédito o ahorrar más dinero.
Si deciden no comprar, usted se queda con la tarifa de opción. Conservas los créditos de alquiler. La casa sigue siendo tuya. Puedes intentar venderlo nuevamente.
¿Quién se beneficia? ¿Quién se quema?
El alquiler con opción a compra funciona mejor cuando el mercado inmobiliario es lento. Las ventas tradicionales están congeladas. Esta alternativa mantiene la propiedad en movimiento.
Para los vendedores, el alivio es real. No más costos de tenencia que afecten el capital. No más esperas por un comprador que podría fracasar. Tiene un inquilino que podría ser un comprador. Suelen cuidar mejor el hogar. Después de todo, es posible que sean sus dueños.
Para los compradores, es un puente. Todavía no pueden conseguir una hipoteca. Quizás su relación deuda-ingresos sea demasiado alta. Tal vez trabajen por cuenta propia y necesiten más antecedentes fiscales. Este camino les permite vivir en el hogar. Fija un precio. Arreglar sus finanzas.
Hay desventajas. Los precios pueden subir. Si el mercado se dispara durante el contrato de arrendamiento, el inquilino podría verse obligado a pagar un precio más antiguo y más bajo. O podrían verse obligados a pagar un precio más alto si el contrato dicta el valor de mercado al final. Los vendedores arriesgan a un inquilino que nunca tiene la intención de comprar. Sólo quieren un lugar para vivir con una
Fijar el precio y los términos
Has estado sentado en el mercado demasiado tiempo. Los pagos de la hipoteca de su antigua casa lo están devorando vivo y no puede mantener los pagos de dos casas simultáneamente. Vender parece imposible sin sufrir una pérdida enorme. Entonces, giras. Considera alquilar la propiedad a un inquilino que tiene la intención de comprarla más adelante.
Es un acuerdo clásico de alquiler con opción a compra. Pero antes de firmar nada, es necesario concretar dos números: el precio de venta final y el alquiler mensual. Ambos son negociables. Aquí está el truco: una vez que firmas, el precio de venta se congela. No importa si los precios de la vivienda se disparan o caen durante el plazo del arrendamiento. El precio permanece exactamente donde usted acordó, normalmente por un período de entre uno y tres años.
El comprador no sólo paga el alquiler estándar. Están pagando una tarifa de opción y una prima de alquiler. La comisión de opción es una suma global que se entrega por adelantado. Si el inquilino compra la casa al final del contrato de arrendamiento, ese dinero cuenta para el pago inicial. ¿Si se van? Es tuyo. Guárdalo. No se hicieron preguntas.
Luego está la prima de alquiler. Este es el monto cobrado por encima del alquiler estándar del mercado. Una parte de ese dinero extra se reserva como crédito de alquiler. Piense en ello como un ahorro forzoso para el comprador, pero financiado por sus pagos mensuales más altos.
Calculando los números
Miremos las matemáticas para que no tengas que adivinar.
- Valor de la vivienda: $200,000
- Renta estándar: $1,000/mes
- Renta acordada: $1,200/mes
- Crédito de alquiler: $200/mes (la parte premium)
- Tarifa de opción: $5,000
Si el contrato de arrendamiento dura tres años, el inquilino acumula $7,200 en créditos de alquiler ($200 x 36 meses). Agregue la tarifa de opción inicial de $5,000 y se llevarán $12,200 en crédito de capital para su pago inicial.
Para los compradores con expedientes crediticios escasos o cuentas bancarias vacías, este es un salvavidas. Obtienen las llaves y la oportunidad de generar capital. Para usted, el vendedor, es una red de seguridad financiera. Tú cobras ese alquiler extra ya sea que compren la casa o no. Si fallan o no logran obtener financiación al final, usted se queda con la comisión de opción y las primas acumuladas. De hecho, le han pagado por esperar a un comprador serio.
Los riesgos son reales
Esto no es una organización benéfica. Es un contrato con dientes. ¿Qué sucede si llega un comprador en efectivo ofreciendo $205,000? Está sujeto al precio más bajo acordado. Podría perder ganancias inmediatas. Por el contrario, ¿qué pasa si el techo tiene goteras a las 2 a.m. durante una tormenta? ¿Quién paga? La mayoría de los contratos asignan la responsabilidad de la reparación al inquilino, pero usted aún es propietario del activo. Si ignoran los daños, el valor de su propiedad cae. Debe tener claras las tareas de mantenimiento antes de entregar las llaves.
Opción de arrendamiento versus compra de arrendamiento
La terminología importa. Solía ser que una opción de arrendamiento le daba al inquilino la opción de comprar. Podrían marcharse sin penalización. Un arrendamiento con opción a compra significaba que estaban legalmente obligados a comprar. El trato estaba hecho.
Hoy en día, la gente usa los términos indistintamente. Esta ambigüedad es peligrosa. Debe especificar en el contrato si el comprador está obligado a comprar o simplemente tiene la opción de comprar. La ambigüedad conduce a demandas.
Contratos de pago a plazos de terrenos
Otra bestia completamente distinta es el contrato a plazos. En este caso, el vendedor conserva el título de la propiedad hasta que el comprador paga el precio total de compra más los intereses. Es como una hipoteca que usted mismo crea. Esto es común cuando los compradores sólo pueden permitirse pequeños pagos iniciales y cheques mensuales más pequeños.
No hay ningún banco involucrado. Sin hipoteca tradicional. El vendedor actúa como prestamista. Esto conlleva un riesgo enorme. Si el comprador deja de pagar, hay que pasar por un proceso legal complejo para reclamar el título, que puede ser más lento y costoso que una ejecución hipotecaria. Debe verificar que realmente es el propietario de la propiedad de forma libre y clara antes de ingresar. El comprador normalmente se encarga de las reparaciones, los impuestos y el seguro, pero si deja de pagar, usted se quedará con el lío.
¿Es mejor invertir en otro lugar?
Antes de aceptar el acuerdo de alquiler con opción a compra, haga los cálculos sobre la alternativa. ¿Qué pasaría si tomara esos $12,200 en tarifas y primas de opciones y los invirtiera usted mismo?
En una cuenta de ahorros de alto rendimiento o un CD a tres años, podría ganar entre $350 y $450. Eso es una tontería. Pero si inviertes ese dinero en acciones o fondos mutuos, los rendimientos podrían ser significativamente mayores. Una estimación conservadora podría convertir esos $12,200 en $14,640 en tres años.
Por supuesto, el mercado de valores es volátil. No está garantizado. Pero para algunos vendedores, la liquidez del efectivo y el potencial de mayores rendimientos superan la seguridad de un inquilino de alquiler con opción a compra. Para otros, la garantía de una venta futura vale la pena dejar pasar ese crecimiento adicional de la inversión.
No existe una respuesta perfecta. Depende de su tolerancia al riesgo, sus necesidades de flujo de efectivo y de cuánto confía en el inquilino para mantener su activo. Sólo asegúrese de comprender el contrato. Realmente entiéndelo. Porque una vez que firmas, también estás bloqueado.
