Hai firmato i documenti. Le scatole sono nel nuovo posto. Tecnicamente ti sei trasferito. Ma c’è un fantasma che infesta il tuo conto bancario: la vecchia casa. È seduto lì. Invenduto.
L’attesa è costosa. Nei mercati in cui l’affitto è più economico dell’acquisto, gli acquirenti qualificati sono scarsi. Quando gli acquirenti si presentano, spesso non hanno l’acconto o il punteggio di credito per concludere l’affare. Sei bloccato tra due mutui o stai pagando per conservare i mobili.
Per molti proprietari di case in questa situazione, un accordo di locazione con riscatto offre un’ancora di salvezza. Non è una vendita. Si tratta di un contratto di locazione con opzione di acquisto successivo. Immaginalo come noleggiare un’auto, ma con la possibilità di possedere il bene alla fine del periodo. Di solito il mandato dura circa tre anni.
Ecco come funziona la meccanica. Affitti la casa. L’affittuario paga l’affitto mensile. Una parte di quell’affitto va verso un futuro acconto. Al termine del contratto di locazione, possono acquistare. Oppure possono andarsene.
Questa struttura aiuta i venditori a sfuggire alla trappola del doppio mutuo. Attira gli acquirenti che hanno bisogno di tempo per costruire capitale proprio. Ma serve un contratto ferreo. Entrambe le parti devono comprendere i rischi.
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La Meccanica Finanziaria
Qui il denaro si muove in due direzioni. Ottieni un affitto mensile. Questo copre il mutuo attuale, le tasse e l’assicurazione. Ottieni anche una commissione anticipata. Questa è la “considerazione dell’opzione”. Non è rimborsabile. Acquista all’inquilino il diritto di acquistare la casa in un secondo momento a un prezzo prestabilito.
Una parte dell’affitto mensile è “credito d’affitto”. Questo si accumula. Funziona come un acconto se esercitano la loro opzione di acquisto.
Supponiamo che il prezzo di mercato sia di $ 300.000. Accetti un prezzo di acquisto di $ 320.000. L’inquilino paga 500 dollari extra al mese come credito d’affitto. In tre anni, sono $ 18.000 risparmiati per l’acconto. Ottieni un reddito costante. Hanno tempo per migliorare il loro credito o risparmiare più denaro.
Se decidono di non acquistare, mantieni la commissione dell’opzione. Mantieni i crediti per l’affitto. La casa resta tua. Puoi provare a venderlo di nuovo.
Chi ne trae vantaggio? Chi viene bruciato?
L’affitto con riscatto funziona meglio quando il mercato immobiliare è lento. Le vendite tradizionali sono congelate. Questa alternativa mantiene la proprietà in movimento.
Per i venditori, il sollievo è reale. Niente più costi di mantenimento che intaccano il capitale proprio. Non dovrai più aspettare un acquirente che potrebbe fallire. Hai un inquilino che potrebbe essere un acquirente. Di solito si prendono più cura della casa. Dopotutto, potrebbero possederlo.
Per gli acquirenti, è un ponte. Non possono ancora ottenere un mutuo. Forse il loro rapporto debito/reddito è troppo alto. Forse sono lavoratori autonomi e hanno bisogno di più dati fiscali. Questo percorso permette loro di vivere in casa. Blocca un prezzo. Correggi le loro finanze.
Ci sono degli svantaggi. I prezzi possono aumentare. Se il mercato registra un boom durante il contratto di locazione, l’inquilino potrebbe essere costretto a pagare un prezzo più vecchio e più basso. Oppure potrebbero essere bloccati con un prezzo più alto se il contratto impone il valore di mercato alla fine. I venditori rischiano un inquilino che non avrà mai intenzione di acquistare. Vogliono solo un posto dove vivere con a
Bloccare prezzo e termini
Sei rimasto sul mercato per troppo tempo. Le rate del mutuo sulla tua vecchia casa ti stanno divorando vivo e non puoi sostenere i pagamenti su due case contemporaneamente. Vendere sembra impossibile senza subire perdite enormi. Quindi fai perno. Stai valutando di affittare l’immobile ad un inquilino che intende acquistarlo in seguito.
È un classico accordo di affitto a riscatto. Ma prima di firmare qualsiasi cosa, bisogna fissare due cifre: il prezzo finale di vendita e l’affitto mensile. Entrambi sono negoziabili. Ecco il problema: una volta firmato, il prezzo di vendita viene congelato. Non importa se i prezzi delle case salgono alle stelle o crollano durante il periodo di locazione. Il prezzo rimane esattamente quello concordato, solitamente per un periodo compreso tra uno e tre anni.
L’acquirente non paga solo l’affitto standard. Stanno pagando una commissione di opzione e un premio di affitto. La commissione dell’opzione è una somma forfettaria versata in anticipo. Se l’inquilino acquista la casa alla fine del contratto di locazione, quei soldi contano ai fini dell’acconto. Se se ne vanno? È tuo. Tienilo. Nessuna domanda.
Poi c’è il premio per l’affitto. Questo è l’importo addebitato al di sopra del canone standard di mercato. Una parte di quel denaro extra viene accantonata come credito per l’affitto. Consideralo un risparmio forzato per l’acquirente, ma finanziato dai pagamenti mensili più elevati.
Sgranocchiare i numeri
Diamo un’occhiata alla matematica in modo da non indovinare.
- Valore della casa: $ 200.000
- Affitto standard: $ 1.000 al mese
- Affitto concordato: $ 1.200/mese
- Credito per l’affitto: $ 200 al mese (la parte premium)
- Commissione di opzione: $ 5.000
Se il contratto di locazione dura tre anni, l’inquilino accumula 7.200 dollari in crediti di affitto (200 dollari x 36 mesi). Aggiungete la commissione di opzione iniziale di $ 5.000 e se ne andranno con $ 12.200 in credito azionario verso l’acconto.
Per gli acquirenti con file di credito ridotti o conti bancari vuoti, questa è un’ancora di salvezza. Ottengono le chiavi e la possibilità di costruire equità. Per te, il venditore, è una rete di sicurezza finanziaria. Raccogli quell’affitto extra indipendentemente dal fatto che acquistino la casa o meno. Se alla fine si sgretolano o non riescono a garantire il finanziamento, manterrai la commissione di opzione e i premi accumulati. Sei stato effettivamente pagato per aspettare un acquirente serio.
I rischi sono reali
Questo non è un ente di beneficenza. È un contratto con i denti. Cosa succede se un acquirente in contanti si presenta offrendo $ 205.000? Sei vincolato al prezzo più basso concordato. Potresti perdere un profitto immediato. Al contrario, cosa succede se il tetto perde alle 2 del mattino durante un temporale? Chi paga? La maggior parte dei contratti attribuisce la responsabilità della riparazione all’affittuario, ma il bene resta comunque tuo. Se ignorano il danno, il valore della tua proprietà diminuisce. È necessario essere chiari sui compiti di manutenzione prima di consegnare le chiavi.
Opzione di leasing vs. acquisto di leasing
La terminologia conta. In passato un’opzione di locazione dava all’inquilino la scelta di acquistare. Potrebbero andarsene senza penalità. Un acquisto in leasing significava che erano legalmente obbligati ad acquistare. L’accordo è stato concluso.
Oggi le persone usano i termini in modo intercambiabile. Questa ambiguità è pericolosa. È necessario specificare nel contratto se l’acquirente è obbligato all’acquisto o semplicemente ha la possibilità di acquistare. L’ambiguità porta a cause legali.
Contratti di rata del terreno
Un’altra bestia è il contratto di rata del terreno. In questo caso il venditore conserva il diritto di proprietà finché l’acquirente non paga l’intero prezzo di acquisto più gli interessi. È come un mutuo che crei tu stesso. Questo è comune quando gli acquirenti possono permettersi solo piccoli acconti e piccoli assegni mensili.
Non c’è nessuna banca coinvolta. Nessun mutuo tradizionale. Il venditore funge da creditore. Ciò comporta un rischio enorme. Se l’acquirente smette di pagare, è necessario intraprendere un complesso procedimento legale per reclamare il titolo, che può essere più lento e più costoso di un pignoramento. È necessario verificare di possedere effettivamente la proprietà gratuitamente e in chiaro prima di accedervi. L’acquirente di solito si occupa delle riparazioni, delle tasse e dell’assicurazione, ma se smette di pagare, sei bloccato nel caos.
È meglio investire altrove?
Prima di accettare l’accordo di affitto a riscatto, fai i conti sull’alternativa. E se prendessi quei $ 12.200 in commissioni e premi su opzioni e li investissi tu stesso?
In un conto di risparmio ad alto rendimento o in un CD triennale, potresti guadagnare tra $ 350 e $ 450. Sono noccioline. Ma se investiamo quel denaro in azioni o fondi comuni di investimento, i rendimenti potrebbero essere significativamente più alti. Una stima prudente potrebbe trasformare quei 12.200 dollari in 14.640 dollari in tre anni.
Naturalmente, il mercato azionario è volatile. Non è garantito. Ma per alcuni venditori, la liquidità del contante e il potenziale di rendimenti più elevati superano la sicurezza di un inquilino vincolato. Per altri, vale la pena rinunciare alla crescita extra degli investimenti per avere la garanzia di una vendita futura.
Non esiste una risposta perfetta. Dipende dalla tua propensione al rischio, dalle tue esigenze di flusso di cassa e da quanto ti fidi dell’inquilino per mantenere il tuo bene. Assicurati solo di aver compreso il contratto. Comprendilo davvero. Perché una volta firmato, anche tu sei bloccato.
