Você comprou os materiais. Você contratou a tripulação. Você está pronto para iniciar a construção daquele oásis de quintal na próxima segunda-feira. Então chega uma carta da associação de moradores. A piscina dos seus sonhos é ilegal. Sua escritura contém um pacto restritivo que proíbe explicitamente qualquer corpo de água maior do que uma piscina infantil. Você não se lembra de ter assinado algo assim. Isso é legal?
Sim. É legal. E provavelmente já faz parte do DNA legal da sua propriedade.
Um acordo restritivo é um acordo privado que limita como você pode usar sua terra. Essas restrições geralmente estão incorporadas na escritura ou referenciadas em registros públicos mantidos pelos governos do condado ou pela associação de proprietários (HOA). O conceito jurídico chave aqui é que estes pactos “correm com a terra”. Isso significa que as regras se aplicam à propriedade em si, e não à pessoa que a possui. Quando você comprou a casa, você comprou as regras, quer as tenha lido ou não.
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Por que essas regras existem?
Os pactos restritivos não são uma invenção nova. Eles remontam à Inglaterra do século XVIII. Durante a Revolução Industrial, os proprietários privados usaram estes acordos para proteger os seus interesses. Um agricultor pode usar um acordo para impedir que um vizinho construa uma fábrica barulhenta nas proximidades.
Nos Estados Unidos, as restrições de escrituras serviram a um propósito semelhante antes que as modernas leis de zoneamento se tornassem padrão. Os primeiros convênios mantiveram o gado e o maquinário pesado fora dos bairros residenciais. Eles eram ferramentas de separação.
Na década de 1920, o objetivo mudou. Os incorporadores e os bairros ricos começaram a usar convênios para impor a uniformidade. A ideia era simples: se todas as casas tivessem a mesma aparência, os valores das propriedades permaneceriam altos. Hoje, associações de proprietários e construtores são os principais criadores dessas regras. Eles usam convênios para manter padrões que protegem os investimentos imobiliários.
O que eles podem controlar?
Você pode pensar que uma escritura de propriedade cobre apenas o terreno e a casa. Pense novamente. Os convênios modernos podem ditar quase todos os aspectos visíveis do exterior de sua casa.
- Paisagismo: Tipo de grama, altura das sebes.
- Arquitetura: Inclinação do telhado, estilo janela.
- Dependências: Galpões, garagens e cercas.
- Detalhes externos: Cor da pintura, tipo de tijolo, material da entrada de automóveis.
- Restrições de estilo de vida: Número de carros estacionados no pátio da frente, tipos de animais de estimação permitidos.
Essas regras podem parecer sufocantes. Os moradores de bairros restritos muitas vezes se sentem presos a detalhes com os quais nunca concordaram. Mas a lei geralmente fica do lado da aliança.
Você pode removê-los?
Os pactos restritivos são notoriamente difíceis de ignorar. Violá-los pode resultar em multas, honorários advocatícios ou até mesmo na remoção forçada de benfeitorias. No entanto, nem sempre são permanentes. Existem caminhos legais para contorná-los ou removê-los totalmente da escritura.
O processo varia de acordo com o local e o idioma específico do convênio. Algumas restrições expiram após um determinado número de anos. Outros podem ser contestados se forem considerados discriminatórios ou irracionais. Compreender suas opções é o primeiro passo antes de encomendar essas peças de piscina.
Quando os Convênios Perdem os Dentes
Ignorar um pacto restritivo é tentador. Parece uma vitória rápida. Mas é uma aposta. Você pode escapar impune. Ou você pode ser processado. A questão chave é simples: a regra ainda é aplicável?
Os convênios morrem de algumas maneiras específicas. Eles podem expirar. Eles podem ser ignorados por todos por tanto tempo que a lei deixa de se importar. Ou não podem beneficiar ninguém. Se alguma dessas afirmações for verdadeira, a regra é nula. Mas você precisa de provas. Não apenas quebre a regra. Descubra se você pode quebrá-lo impunemente.
Regras discriminatórias são nulas
Os pactos raciais são um capítulo sombrio no direito de propriedade. Eles eram comuns no início do século XX. Eles mantiveram as minorias fora dos bairros brancos. Afro-americanos, ásio-americanos, imigrantes irlandeses e outros foram barrados por restrições de escritura.
A Suprema Corte dos EUA encerrou esta prática em 1948. O caso Shelley v. Kraemer considerou tais restrições inconstitucionais. A lei dizia que os tribunais não poderiam aplicá-los. Mas as ações são teimosas. A linguagem antiga e racista muitas vezes permanece na papelada. Ele fica ali, inativo, mas presente.
Isso cria dores de cabeça jurídicas. Em 2009, a NAACP processou uma subdivisão em Charlotte, N.C. As restrições às escrituras continham linguagem racialmente discriminatória. A subdivisão foi liquidada por $ 17.500. O dinheiro pagou as contas legais. O texto permanece nos autos. Se você possui tal imóvel, saiba que essas cláusulas são inexequíveis. Mas o estigma pode persistir.
Expiração e redação vaga
Alguns convênios têm prazo de validade. Verifique a escritura. Verifique com o governo municipal. Se a data já passou, a regra está morta. Você pode violá-lo com segurança. Ninguém pode impor uma regra morta.
Outras alianças falham porque são mal escritas. Os juízes odeiam ambiguidade. Se uma regra disser “manter padrões de manutenção” sem definir esses padrões, provavelmente não será válida. Se exige que sua casa seja “semelhante à dos vizinhos” sem especificar como, é muito vago. Os juízes descartarão esses termos imprecisos. Eles precisam de detalhes. Se a ação não os tiver, a aliança é fraca.
O poder do precedente
Mesmo acordos detalhados podem tornar-se inexequíveis. Olhe para o bairro. Todos estão ignorando a regra? Nesse caso, o tribunal pode concordar.
Considere um quarteirão onde as cercas são proibidas. Se metade das casas tiver cercas, a restrição deixa de ser uniforme. Os tribunais muitas vezes anulam regras que não são aplicadas de forma consistente. Ou considere um loteamento onde apenas algumas escrituras têm restrição. Se as propriedades vizinhas não cumprirem as mesmas regras, a aplicabilidade cai. A inconsistência mata os convênios.
Lutar ou Desistir?
Se um pacto for inexequível, você tem escolhas. Você pode ignorá-lo. Isso corre o risco de uma ação judicial de um vizinho. Eles podem processá-lo para fazer cumprir a regra. Ou você pode ir a tribunal. Você pode pedir a um juiz para remover formalmente o convênio.
Obter uma decisão é mais fácil quando ninguém está policiando ativamente a violação. Se a vizinhança for negligente, o tribunal provavelmente concordará com você. Mas se a associação de proprietários estiver de olho, a luta será mais difícil. Eles farão cumprir a regra. Eles gastarão dinheiro para mantê-lo.
A decisão depende da sua tolerância ao risco. Você quer arriscar uma ação judicial? Ou você quer pagar por uma batalha legal para limpar sua escritura?
Restrições excêntricas
As ações são fáceis de alterar. Os vendedores podem adicionar regras estranhas quando vendem propriedades. Esses convênios refletem os caprichos dos proprietários excêntricos.
Em 1998, um homem na Carolina do Sul vendeu terras rurais. Ele adicionou uma restrição. Você não poderia comprar o terreno se nascesse ao norte da Linha Mason-Dixon. É uma condição bizarra. Mas está na escritura.
Na Inglaterra, as restrições podem durar séculos. Algumas escrituras ainda proíbem a produção de carne de porco salgada na propriedade. É uma estipulação estranha. Um que provavelmente ninguém se lembra por que foi escrito. Mas permanece.
Esses exemplos mostram como os acordos podem ser restritivos. Eles são permanentes até serem desafiados. Eles podem ser nulos. Eles podem ser vagos. Eles podem ser discriminatórios. Ou eles podem ser completamente estranhos. Se você possui uma casa, verifique sua escritura. Você pode encontrar uma regra que não é mais válida. Ou algo que seja simplesmente estranho.
Navegando na aplicação de HOA
Quando um HOA está policiando ativamente as restrições de ações, a esperança passiva não é uma estratégia. Você precisa ser agressivo. A função do conselho é proteger os valores das propriedades, o que significa que eles fazem cumprir as regras. Período.
Comece lendo a escritura. E não apenas dê uma olhada. Na maioria dos bairros HOA, a verdadeira essência das restrições está em um documento separado. Geralmente é chamado de convênios, condições e restrições (CC&Rs ). É aqui que você encontrará os procedimentos para alterar ou contornar regras. Normalmente, isso significa enviar uma solicitação formal ao HOA.
HOAs têm uma má reputação por serem rígidos. Às vezes eles são. Às vezes eles são razoáveis. Depende inteiramente da cultura do bairro. Você pode ter sorte. Você pode bater em uma parede.
Se você quiser fazer uma alteração que viole tecnicamente uma regra, você está olhando para dois caminhos: uma variância ou uma renúncia.
Uma variação é uma pequena exceção. Talvez o seu HOA permita apenas cercas na altura do joelho, mas você quer uma cerca de privacidade de quase dois metros. Você está pedindo para se desviar um pouco do padrão. Muitas vezes é concedido se o pedido for modesto.
Uma renúncia é mais difícil. Isso é pedir para ignorar completamente uma restrição. Quer construir um back deck quando os decks forem banidos? Isso é uma renúncia. Você está pedindo ao comitê que olhe para o outro lado. Estas são vendas mais difíceis. Quanto mais modesto for o seu pedido, melhores serão as suas chances.
Se o comitê disser não? Você pode tentar mudar a regra para todos. Isso significa obter a maioria dos votos dos membros. Boa sorte com isso. A maioria das reuniões HOA está lotada com os suspeitos de sempre – as mesmas dez pessoas que aparecem todos os meses. Para obter a maioria, você precisará de uma campanha popular. Batendo na porta. Persuadir os vizinhos. É um trabalho político.
Se isso falhar e o HOA ainda não ceder, você vai ao tribunal. Você está pedindo a um juiz que anule a restrição. Isso é difícil. Você tem que provar que o HOA abandonou seu direito de fazer cumprir a regra. Você precisa de um padrão de violações. Mostre ao juiz que outros vizinhos estão quebrando a mesma regra e escapando impunes. Numa comunidade hiperestrita, encontrar esse precedente pode ser quase impossível.
A melhor defesa? Compre de forma inteligente. Leia os CC&Rs antes de assinar. Entenda no que você está se metendo.
A História dos HOAs
HOAs modernos parecem uma invenção recente. Normas obrigatórias. Aplicação em todo o bairro. Parece novo.
Não é.
O primeiro HOA verdadeiro foi estabelecido em 1914 em um subúrbio do Missouri. O criador foi Jesse Clyde Nichols. Ele é basicamente o santo padroeiro do subúrbio moderno. Nichols não criou apenas o modelo HOA. Ele também inventou o shopping center. A infra-estrutura da vida americana foi construída com base nestas ideias há um século.
Perguntas frequentes sobre acordo restritivo
O que é um acordo restritivo?
É um acordo legal entre o proprietário de um imóvel (ou proprietário anterior) e outras partes que limita a forma como você pode usar o imóvel. É um contrato, não apenas uma sugestão.
As cláusulas restritivas são aplicáveis?
Geralmente, sim. Mas nem sempre. Eles podem se tornar inexequíveis se expirarem, se houver um longo histórico de violação sem penalidade ou se ninguém realmente se beneficiar deles. Se você ignorar um acordo executável, poderá enfrentar uma ação legal.
Quanto tempo eles duram?
Alguns têm uma data de validade definida. Verifique a escritura ou os CC&Rs para obter uma “Lista de convênios, condições e restrições”. Se não houver data listada, eles podem durar indefinidamente.
Qual é um exemplo comum?
Não adicione um pool. Não construa uma nova estrutura. Não administre um negócio fora de sua casa. Estes são os clássicos.
Um convênio pode ser removido?
Depende. Primeiro, fale com a entidade que o criou – o HOA ou o loteamento. Peça uma variação ou renúncia. Se eles disserem não, converse com um advogado. A ação judicial é o próximo passo.
