Zakoupili jste materiály. Najal si posádku. Jste připraveni začít vytvářet svou oázu na dvorku příští pondělí. Pak přijde dopis od sousedského spolku. Váš drahocenný bazén byl prohlášen za nezákonný. Vaše potvrzení o obsazenosti obsahuje omezující ujednání, které výslovně zakazuje vytvoření jakékoli vodní plochy větší než mělké brouzdaliště. Nepamatuješ si, že bys něco takového podepsal. Je to legální?
Ano. Je to legální. A s největší pravděpodobností je to již součástí „právní DNA“ vašeho majetku.
Omezující smlouva je soukromá dohoda, která omezuje využití vaší půdy. Taková omezení jsou obvykle zahrnuta v listu vlastnictví nebo uvedena ve veřejných záznamech vedených okresními vládami nebo sdružením vlastníků domů (HOA). Klíčovým právním konceptem zde je, že tyto pojmy jsou „země připojené“. To znamená, že pravidla jsou připojena k nemovitosti samotné, nikoli k jejímu vlastníkovi. Když jste si koupili dům, koupili jste si pravidla, ať už jste je četli nebo ne.
Зміст
Proč tato pravidla existují?
Omezující smlouvy nejsou novým vynálezem. Jejich historie sahá až do Anglie v 18. století. Během průmyslové revoluce soukromí vlastníci půdy využívali takové dohody k ochraně svých zájmů. Farmář může například použít omezující smlouvu, aby zabránil sousedovi postavit hlučnou továrnu poblíž.
Ve Spojených státech plnila omezení na listech vlastnictví podobnou funkci, než se moderní územní předpisy staly standardem. Včasné restriktivní smlouvy bránily dobytku a těžkému stroji vstoupit do obytných oblastí. Sloužily jako nástroj rozdělení.
Ve dvacátých letech se cíl změnil. Developeři a bohaté rezidenční oblasti začali používat restriktivní smlouvy k prosazení uniformity. Myšlenka byla jednoduchá: pokud všechny domy vypadají stejně, hodnoty nemovitostí zůstanou vysoké. Dnes jsou hlavními tvůrci takových pravidel sdružení vlastníků domů a developeři. Používají omezující smlouvy k udržení standardů, které chrání investice do nemovitostí.
Co mohou ovládat?
Možná si myslíte, že list vlastnictví se vztahuje pouze na pozemek a dům. Přehodnoťte svůj názor. Dnešní omezující smlouvy mohou diktovat prakticky každý viditelný aspekt exteriéru vašeho domova.
- Design krajiny: Druh trávy, výška živých plotů.
- Architektura: Sklon střechy, styl oken.
- Vedlé stavby: Stodola, garáže a ploty.
- Detaily exteriéru: Barva nátěru, typ cihly, materiál chodníku.
- Omezení životního stylu: Počet aut zaparkovaných před dvorem, druhy zvířat povoleny.
Tato pravidla mohou působit dusno. Obyvatelé přísných čtvrtí se často cítí v pasti detailů, se kterými nikdy nesouhlasili. Zákon je však zpravidla na straně omezujících úmluv.
Je možné je odstranit?
Je nesmírně obtížné ignorovat omezující podmínky. Jejich porušení může mít za následek pokuty, právní poplatky nebo dokonce nucené odstranění vylepšení. Nejsou však vždy trvalé. Existují legální způsoby, jak tato omezení obejít nebo je zcela odstranit z listu vlastnictví.
Proces závisí na umístění a konkrétním jazyce samotné omezující smlouvy. Některá omezení vyprší po stanoveném počtu let. Ostatní mohou být napadeni, pokud se ukáže, že jsou diskriminační nebo nespravedlivé. Pochopení vašich možností je prvním krokem před objednáním bazénových dlaždic.
Když smlouvy ztratí svou moc
Ignorování omezující smlouvy může být lákavé. Vypadá to na rychlé vítězství. Ale to je riziko. Můžete se vyhnout přestupku. Nebo se možná stanete obžalovaným u soudu. Klíčová otázka je jednoduchá: platí toto pravidlo stále?
Smlouvy jsou ukončeny několika specifickými způsoby. Jejich platnost může vypršet. Všichni je mohou ignorovat tak dlouho, až se jim zákon přestane věnovat. Nebo nemusí nikomu prospět. Pokud je některé z těchto tvrzení pravdivé, pravidlo je neplatné. Ale potřebujete důkaz. Neporušujte jen pravidlo. Zjistěte, zda to můžete beztrestně porušit.
Diskriminační pravidla jsou neplatná
Rasové smlouvy jsou temnou kapitolou v dějinách pozemkového práva. Na počátku 20. století byly běžné. Zabránili vzniku menšin v oblastech, kde žili běloši. Afroameričané, Asijští Američané, irští přistěhovalci a další měli zakázáno nakupovat majetek kvůli omezením zapsaným v listinách.
Nejvyšší soud USA ukončil tuto praxi v roce 1948. Ve věci Shelley v. Kraemer rozhodl, že taková omezení jsou protiústavní. Zákon uváděl, že je soudy nemohou vymáhat. Ale akty vlastnictví jsou tvrdohlavé. V dokumentech často zůstává starý rasistický jazyk. Leží tam, nečinný, ale přítomný.
To vytváří právní problémy. V roce 2009 NAACP zažaloval bytový komplex v Charlotte v Severní Karolíně. Omezení listu vlastnictví obsahovalo rasově diskriminační výrazy. Bytový komplex případ vyřešil za 17 500 dolarů. Tyto peníze pokryly právní náklady. Text zůstal v matrikách. Pokud takový majetek vlastníte, uvědomte si, že tato ustanovení nejsou vymahatelná. Ale stigma může přetrvávat.
Vypršení platnosti a nejasný jazyk
Některé smlouvy mají datum vypršení platnosti. Zkontrolujte list vlastnictví. Informace získáte u místní samosprávy. Pokud datum vypršelo, pravidlo je mrtvé. Můžete to bezpečně zlomit. Nikdo nemůže dodržovat mrtvé pravidlo.
Jiné smlouvy selhávají, protože jsou špatně napsané. Soudci nesnášejí dvojznačnost. Pokud pravidlo říká „udržovat standardy služeb“, aniž by tyto standardy definovalo, pravděpodobně selže. Pokud vyžaduje, aby váš domov vypadal „podobně jako vaši sousedé“, aniž by bylo uvedeno jak, je to příliš vágní. Soudci tento nepřesný jazyk odmítnou. Chtějí konkrétní detaily. Pokud nejsou na listu vlastnictví, smlouva je slabá.
Síla precedentu
I pečlivě sepsané smlouvy se mohou stát nevymahatelnými. Podívejte se na okolí. Všichni ignorují pravidlo? Pokud ano, soud může souhlasit.
Zvažte čtvrť, kde jsou ploty zakázány. Pokud má polovina domů ploty, omezení už není jednotné. Soudy často ruší pravidla, která jsou nedůsledně uplatňována. Nebo si představte obytný komplex, kde mají omezení jen některé skutky. Pokud sousední oblasti nemají stejná pravidla, snižuje se možnost jejich prosazování. Nedůslednost zabíjí smlouvy.
Bojovat nebo ustoupit?
Pokud je smlouva nevymahatelná, máte na výběr. Můžete to ignorovat. To může vést k soudnímu sporu ze strany souseda. Může vás žalovat, aby vás donutil dodržovat pravidlo. Nebo se můžete obrátit na soud. Můžete požádat soudce, aby formálně zrušil smlouvu.
Je snazší najít řešení, když nikdo aktivně nesleduje porušení. Pokud je okolí uvolněné, soud vám s největší pravděpodobností dá za pravdu. Pokud ale bude situaci sledovat společenství vlastníků domů, bude boj složitější. Budou dodržovat pravidlo. Budou utrácet peníze, aby si to udrželi.
Rozhodnutí závisí na vaší toleranci k riziku. Chcete riskovat soudní spor? Nebo chcete zaplatit právní bitvu, abyste očistil svůj skutek?
Extravagantní omezení
Listiny vlastnictví lze snadno změnit. Prodejci mohou při prodeji nemovitosti přidat podivná pravidla. Tyto smlouvy odrážejí rozmary excentrických majitelů.
V roce 1998 prodal muž v Jižní Karolíně svůj venkovský pozemek. Přidal omezení. Pokud jste se narodili severně od linie Mason-Dixon, nemohli byste si toho moc koupit. To je zvláštní stav. Ale je to v listu vlastnictví.
V Anglii mohou omezení trvat staletí. Některé zákony stále zakazují přípravu slaného vepřového masa na místě. To je zvláštní stav. Což si asi nikdo nepamatuje, proč to bylo napsáno. Ale zůstává.
Tyto příklady ukazují, jaké mohou být omezující smlouvy. Zůstávají v platnosti až do odvolání. Nemusí být platné. Mohou být nejasné. Mohou být diskriminační. Nebo jsou možná jen divní. Pokud vlastníte dům, zkontrolujte svou listinu. Možná narazíte na pravidlo, které již neplatí. Nebo prostě divný.
Navigace v problémech s prosazováním HOA
Když sdružení vlastníků domů (HOA) aktivně prosazuje omezení skutků, pasivní naděje není strategií. Musíte jednat agresivně. Úkolem představenstva je chránit hodnoty majetku, což znamená, že budou prosazovat pravidla. Tečka.
Začněte kontrolou dokumentace nemovitosti. A nedívejte se na ně jen tak. Ve většině oblastí s HOA je většina omezení obsažena v samostatném dokumentu. Obvykle se jim říká podmínky, podmínky a omezení (CC&Rs ). Zde najdete postupy pro změnu nebo obcházení pravidel. To obvykle znamená předložení formální žádosti HOA.
HOA mají špatnou pověst, protože jsou drsné. Někdy jsou opravdu tvrdé. Někdy jsou rozumné. Zcela záleží na kultuře dané oblasti. Možná budete mít štěstí. Nebo možná narazíte do zdi.
Pokud chcete provést změnu, která technicky porušuje pravidlo, máte dvě možnosti: variance nebo **waiver.
Stažení je menší výjimkou. Možná vaše HOA povoluje pouze ploty vysoké po kolena, ale chcete nainstalovat plot o délce šesti stop pro soukromí. Žádáte se trochu odchýlit od standardu. Takovým žádostem je často vyhověno, pokud jsou umírněné.
Osvobození od cla je obtížnější získat. Toto je požadavek na úplné ignorování omezení. Chcete si postavit palubu v zadní části vašeho domova, když jsou paluby zakázány? Toto je osvobození od povinnosti. Žádáte komisi, aby předstírala, že nic nevidí. Takové požadavky se prodávají hůře. Čím mírnější je váš požadavek, tím vyšší jsou vaše šance.
Pokud komise řekne ne? Můžete zkusit změnit pravidlo pro všechny. To znamená získat většinu hlasů členů sdružení. Hodně štěstí s tím. Většina setkání HOA je plná známých postav – stejných deset lidí, kteří se objevují každý měsíc. Abyste získali většinu, budete potřebovat místní kampaň. Procházky po domech. Přesvědčit sousedy. To je politická práce.
Pokud to nepůjde a HOA stále neustoupí, jdete k soudu. Žádáte soudce, aby omezení zrušil. Je to složité. Musíte prokázat, že HOA se vzdala svého práva prosazovat pravidlo. Potřebujete řadu porušení. Ukažte soudu, že ostatní sousedé porušují stejné pravidlo a zůstanou nepotrestáni. V hyperpřísné komunitě může být nalezení takového precedentu téměř nemožné.
Nejlepší obrana? Nakupujte s rozumem. Před podpisem si přečtěte CC&R. Uvědomte si, do čeho jdete.
Historie HOA
Moderní HOA vypadají jako nedávný vynález. Závazné normy. Kontrola na úrovni celého okresu. Je to nové.
To je špatně.
První opravdová HOA byla vytvořena v roce 1914 na předměstí Missouri. Tvůrcem byl Jesse Clyde Nichols. Je něco jako patron moderního předměstí. Nichols nevytvořil pouze model HOA. Vynalezl také nákupní centrum. Infrastruktura amerického života byla postavena na těchto myšlenkách před stoletím.
Často kladené otázky o omezujících smlouvách
Co je to omezující smluvní dohoda?
Toto je právní dohoda mezi vlastníkem nemovitosti (nebo předchozím vlastníkem) a dalšími stranami, která omezuje, jak můžete nemovitost používat. Toto je smlouva, ne jen doporučení.
Jsou omezující smlouvy vymahatelné?
Zpravidla ano. Ale ne vždy. Mohou se stát nevymahatelnými, pokud vyprší jejich platnost, pokud existuje dlouhá historie jejich porušování bez trestu, nebo pokud z nich nikdo jiný nemá prospěch. Pokud budete ignorovat vymahatelnou smlouvu, můžete čelit právním krokům.
Jak dlouho vydrží?
Některé mají stanovené datum vypršení platnosti. Podívejte se na dokumenty o majetku nebo CC&R, kde najdete „Seznam podmínek, podmínek a omezení“. Pokud není uvedeno žádné datum, mohou mít platnost neomezeně dlouho.
Jaký je běžný příklad?
Nepřidávejte bazén. Nestavte novou strukturu. Nepodnikejte z domova. Toto jsou klasické příklady.
Lze smlouvu odstranit?
To záleží. Nejprve si promluvte s organizací, která jej vytvořila – s HOA nebo s developerem sousedství. Požádejte o výjimku nebo prominutí. Pokud odmítnou, obraťte se na právníka. Dalším krokem bude soud.
