Sie haben die Materialien gekauft. Sie haben die Crew angeheuert. Sie sind bereit, nächsten Montag den Grundstein für diese Hinterhofoase zu legen. Dann kommt ein Brief vom Nachbarschaftsverein. Ihr Traumpool ist illegal. Ihre Urkunde enthält eine restriktive Vereinbarung, die ausdrücklich alle Gewässer, die größer als ein Planschbecken sind, verbietet. Sie können sich nicht erinnern, so etwas unterschrieben zu haben. Ist das legal?
Ja. Es ist legal. Und es ist wahrscheinlich bereits Teil der rechtlichen DNA Ihrer Immobilie.
Eine restriktive Vereinbarung ist eine private Vereinbarung, die die Art und Weise einschränkt, wie Sie Ihr Land nutzen können. Diese Einschränkungen sind normalerweise in der Urkunde verankert oder werden in öffentlichen Aufzeichnungen erwähnt, die von der Bezirksregierung oder der Hausbesitzervereinigung (HOA) geführt werden. Das zentrale Rechtskonzept besteht darin, dass diese Verträge „mit dem Land zusammenhängen“. Das bedeutet, dass die Regeln für die Immobilie selbst gelten und nicht für die Person, der sie gehört. Als Sie das Haus gekauft haben, haben Sie die Regeln gekauft, egal ob Sie sie gelesen haben oder nicht.
Зміст
Warum gibt es diese Regeln?
Restriktive Vereinbarungen sind keine neue Erfindung. Sie reichen bis ins England des 18. Jahrhunderts zurück. Während der Industriellen Revolution nutzten private Grundbesitzer diese Vereinbarungen, um ihre Interessen zu schützen. Ein Bauer könnte einen Vertrag abschließen, um zu verhindern, dass ein Nachbar in der Nähe eine laute Fabrik baut.
In den Vereinigten Staaten dienten Urkundenbeschränkungen einem ähnlichen Zweck, bevor moderne Bebauungsgesetze zum Standard wurden. Frühe Verträge hielten Vieh und schwere Maschinen von Wohnvierteln fern. Sie waren Werkzeuge zur Trennung.
In den 1920er Jahren änderte sich das Ziel. Entwickler und wohlhabende Stadtteile begannen, Vereinbarungen zu schließen, um Einheitlichkeit durchzusetzen. Die Idee war einfach: Wenn jedes Haus gleich aussieht, bleiben die Immobilienwerte hoch. Heutzutage sind Hausbesitzerverbände und Bauträger die Hauptverfasser dieser Regeln. Sie nutzen Covenants, um Standards einzuhalten, die Immobilieninvestitionen schützen.
Was können sie kontrollieren?
Man könnte meinen, eine Eigentumsurkunde betreffe nur das Grundstück und das Haus. Denken Sie noch einmal darüber nach. Moderne Vereinbarungen können nahezu jeden sichtbaren Aspekt der Außenfassade Ihres Hauses bestimmen.
- Landschaftsgestaltung: Grasart, Höhe der Hecken.
- Architektur: Dachneigung, Fensterstil.
- Nebengebäude: Schuppen, Garagen und Zäune.
- Außendetails: Lackfarbe, Ziegeltyp, Einfahrtsmaterial.
- Lifestyle-Einschränkungen: Anzahl der im Vorgarten geparkten Autos, Arten von Haustieren erlaubt.
Diese Regeln können erdrückend wirken. Bewohner strenger Nachbarschaften fühlen sich oft durch Details gefangen, denen sie nie zugestimmt haben. Aber das Gesetz steht im Allgemeinen auf der Seite des Bundes.
Können Sie sie entfernen?
Restriktive Vereinbarungen sind bekanntermaßen schwer zu ignorieren. Ein Verstoß kann zu Geldstrafen, Anwaltskosten oder sogar zur erzwungenen Entfernung von Verbesserungen führen. Allerdings sind sie nicht immer dauerhaft. Es gibt rechtliche Möglichkeiten, sie zu umgehen oder sie ganz aus der Urkunde zu entfernen.
Der Prozess variiert je nach Standort und der spezifischen Sprache des Bundes. Einige Beschränkungen laufen nach einer festgelegten Anzahl von Jahren ab. Andere können angefochten werden, wenn sie als diskriminierend oder unangemessen erachtet werden. Der erste Schritt, bevor Sie diese Poolfliesen bestellen, besteht darin, Ihre Optionen zu verstehen.
Wenn Bündnisse ihre Zähne verlieren
Eine restriktive Vereinbarung zu ignorieren ist verlockend. Es fühlt sich an wie ein schneller Sieg. Aber es ist ein Glücksspiel. Vielleicht kommst du damit durch. Oder Sie werden verklagt. Die entscheidende Frage ist einfach: Ist die Regel noch durchsetzbar?
Bündnisse sterben auf bestimmte Weise. Sie können ablaufen. Sie können von allen ignoriert werden, solange das Gesetz sich nicht mehr darum kümmert. Oder sie können niemandem nützen. Wenn einer dieser Punkte zutrifft, ist die Regel ungültig. Aber Sie brauchen Beweise. Brechen Sie nicht einfach die Regel. Finden Sie heraus, ob Sie es ungestraft brechen können.
Diskriminierende Regeln sind ungültig
Rassenbündnisse sind ein dunkles Kapitel im Eigentumsrecht. Sie waren im frühen 20. Jahrhundert weit verbreitet. Sie hielten Minderheiten aus weißen Vierteln fern. Afroamerikaner, asiatische Amerikaner, irische Einwanderer und andere waren durch Urkundenbeschränkungen ausgeschlossen.
Der Oberste Gerichtshof der USA beendete diese Praxis im Jahr 1948. Im Fall Shelley gegen Kraemer wurden solche Beschränkungen für verfassungswidrig erklärt. Das Gesetz besagte, dass Gerichte sie nicht durchsetzen könnten. Aber Taten sind hartnäckig. Die alte, rassistische Sprache bleibt oft im Papierkram erhalten. Es sitzt da, inaktiv, aber präsent.
Dies führt zu rechtlichen Problemen. Im Jahr 2009 verklagte die NAACP eine Unterabteilung in Charlotte, N.C. Die Urkundenbeschränkungen enthielten rassendiskriminierende Formulierungen. Die Unterteilung beglich sich auf 17.500 US-Dollar. Mit dem Geld wurden die gesetzlichen Rechnungen bezahlt. Der Text verbleibt in den Akten. Wenn Sie Eigentümer einer solchen Immobilie sind, beachten Sie, dass diese Klauseln nicht durchsetzbar sind. Aber das Stigma könnte bestehen bleiben.
Ablauf und vage Formulierung
Einige Verträge haben ein Ablaufdatum. Überprüfen Sie die Urkunde. Erkundigen Sie sich bei der Stadtverwaltung. Wenn das Datum überschritten ist, ist die Regel tot. Sie können bedenkenlos dagegen verstoßen. Niemand kann eine tote Regel durchsetzen.
Andere Bündnisse scheitern, weil sie schlecht geschrieben sind. Richter hassen Unklarheiten. Wenn eine Regel besagt „Wartungsstandards einhalten“, ohne diese Standards zu definieren, wird sie wahrscheinlich nicht Bestand haben. Wenn es verlangt, dass Ihr Zuhause „ähnlich wie die Nachbarn“ aussieht, ohne genau anzugeben, wie, dann ist es zu vage. Die Richter werden diese ungenauen Begriffe verwerfen. Sie brauchen Einzelheiten. Fehlen sie in der Tat, ist der Bund schwach.
Die Macht des Präzedenzfalls
Selbst detaillierte Vereinbarungen können undurchsetzbar sein. Schauen Sie sich die Nachbarschaft an. Ignoriert jeder die Regel? Wenn ja, kann das Gericht zustimmen.
Stellen Sie sich einen Block vor, in dem Zäune verboten sind. Wenn die Hälfte der Häuser Zäune hat, ist die Beschränkung nicht mehr einheitlich. Gerichte verwerfen häufig Regeln, die nicht konsequent angewendet werden. Oder erwägen Sie eine Unterteilung, bei der nur einige Urkunden einer Einschränkung unterliegen. Wenn für die umliegenden Grundstücke dieselben Regeln fehlen, sinkt die Durchsetzbarkeit. Inkonsistenz tötet Vereinbarungen.
Kämpfen oder aufgeben?
Wenn eine Vereinbarung nicht durchsetzbar ist, haben Sie die Wahl. Sie können es ignorieren. Dies riskiert eine Klage eines Nachbarn. Sie könnten Sie verklagen, um die Regel durchzusetzen. Oder Sie können vor Gericht gehen. Sie können einen Richter bitten, die Vereinbarung förmlich aufzuheben.
Es ist einfacher, ein Urteil zu erwirken, wenn niemand den Verstoß aktiv überwacht. Wenn die Nachbarschaft lax ist, wird das Gericht Ihnen wahrscheinlich zustimmen. Aber wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft zuschaut, ist der Kampf schwieriger. Sie werden die Regel durchsetzen. Sie werden Geld ausgeben, um es zu behalten.
Die Entscheidung hängt von Ihrer Risikotoleranz ab. Wollen Sie eine Klage riskieren? Oder möchten Sie einen Rechtsstreit zur Klärung Ihrer Urkunde bezahlen?
Exzentrische Einschränkungen
Urkunden sind leicht zu ändern. Verkäufer können beim Verkauf von Immobilien seltsame Regeln hinzufügen. Diese Vereinbarungen spiegeln die Launen exzentrischer Eigentümer wider.
1998 verkaufte ein Mann in South Carolina ländliches Land. Er fügte eine Einschränkung hinzu. Sie könnten das Grundstück nicht kaufen, wenn Sie nördlich der Mason-Dixon-Linie geboren wären. Es ist ein bizarrer Zustand. Aber es steht in der Urkunde.
In England können Beschränkungen jahrhundertelang anhalten. Einige Urkunden verbieten immer noch die Herstellung von gepökeltem Schweinefleisch auf dem Grundstück. Es ist eine seltsame Vorgabe. Eines, an das sich wahrscheinlich niemand mehr erinnert, warum es geschrieben wurde. Aber es bleibt.
Diese Beispiele zeigen, wie restriktiv Vereinbarungen sein können. Sie sind dauerhaft, bis sie angefochten werden. Sie können ungültig sein. Sie können vage sein. Sie können diskriminierend sein. Oder sie können einfach seltsam sein. Wenn Sie ein Haus besitzen, überprüfen Sie Ihre Kaufurkunde. Möglicherweise finden Sie eine Regel, die nicht mehr gültig ist. Oder eines, das einfach nur seltsam ist.
Navigieren bei der HOA-Durchsetzung
Wenn eine HOA aktiv die Beschränkungen von Urkunden überwacht, ist passives Hoffen keine Strategie. Du musst aggressiv werden. Die Aufgabe des Vorstands besteht darin, Eigentumswerte zu schützen, was bedeutet, dass er Regeln durchsetzt. Zeitraum.
Beginnen Sie mit dem Lesen der Urkunde. Und überfliege es nicht einfach. In den meisten HOA-Vierteln ist der eigentliche Kern der Beschränkungen in einem separaten Dokument enthalten. Es wird üblicherweise als Vereinbarungen, Bedingungen und Beschränkungen (CC&Rs ) bezeichnet. Hier finden Sie die Verfahren zum Ändern oder Umgehen von Regeln. Normalerweise bedeutet dies, dass Sie einen formellen Antrag an die HOA stellen.
HOAs haben einen schlechten Ruf, weil sie starr sind. Manchmal sind sie es. Manchmal sind sie vernünftig. Es hängt ganz von der Nachbarschaftskultur ab. Vielleicht haben Sie Glück. Du könntest gegen eine Wand stoßen.
Wenn Sie eine Änderung vornehmen möchten, die technisch gesehen gegen eine Regel verstößt, haben Sie zwei Möglichkeiten: eine Varianz oder einen Verzicht.
Eine Abweichung ist eine kleine Ausnahme. Möglicherweise sind in Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft nur kniehohe Zäune zulässig, Sie möchten jedoch einen 1,80 m hohen Sichtschutzzaun. Sie fordern eine leichte Abweichung vom Standard. Oft wird ihm stattgegeben, wenn die Bitte bescheiden ist.
Ein Verzicht ist schwieriger. Das bedeutet, dass man darum bittet, eine Einschränkung völlig zu ignorieren. Möchten Sie ein Achterdeck bauen, wenn Decks verboten sind? Das ist ein Verzicht. Sie bitten den Ausschuss, wegzuschauen. Das sind schwierigere Verkäufe. Je bescheidener Ihre Anfrage, desto besser sind Ihre Chancen.
Wenn der Ausschuss Nein sagt? Sie können versuchen, die Regel für alle zu ändern. Das bedeutet, eine Mehrheit der Mitglieder zu bekommen. Viel Glück damit. Die meisten HOA-Treffen sind vollgepackt mit den üblichen Verdächtigen – den gleichen zehn Leuten, die jeden Monat auftauchen. Um eine Mehrheit zu bekommen, brauchen Sie eine Basiskampagne. Türklopfen. Nachbarn überzeugen. Es ist politische Arbeit.
Wenn dies fehlschlägt und die HOA immer noch nicht nachgibt, gehen Sie vor Gericht. Sie bitten einen Richter, die Beschränkung aufzuheben. Das ist schwierig. Sie müssen nachweisen, dass die HOA ihr Recht zur Durchsetzung der Regel aufgegeben hat. Sie benötigen ein Muster von Verstößen. Zeigen Sie dem Richter, dass andere Nachbarn gegen die gleiche Regel verstoßen und damit ungeschoren davonkommen. In einer extrem strengen Gemeinschaft kann es nahezu unmöglich sein, einen solchen Präzedenzfall zu finden.
Die beste Verteidigung? Kaufen Sie clever. Lesen Sie die CC&Rs, bevor Sie unterschreiben. Verstehen Sie, worauf Sie sich einlassen.
Die Geschichte der HOAs
Moderne HOAs wirken wie eine neue Erfindung. Obligatorische Standards. Nachbarschaftsweite Durchsetzung. Es fühlt sich neu an.
Das ist es nicht.
Die erste echte HOA wurde 1914 in einem Vorort von Missouri gegründet. Der Schöpfer war Jesse Clyde Nichols. Er ist im Grunde der Schutzpatron des modernen Vorortes. Nichols hat nicht nur das HOA-Modell erstellt. Er hat auch das Einkaufszentrum erfunden. Die Infrastruktur des amerikanischen Lebens wurde vor einem Jahrhundert auf diesen Ideen aufgebaut.
FAQ zu restriktiven Vereinbarungen
Was ist eine restriktive Covenant-Vereinbarung?
Dabei handelt es sich um eine rechtliche Vereinbarung zwischen einem Immobilieneigentümer (oder Vorbesitzer) und anderen Parteien, die die Art und Weise einschränkt, wie Sie die Immobilie nutzen können. Es ist ein Vertrag, nicht nur ein Vorschlag.
Sind restriktive Vereinbarungen durchsetzbar?
Im Allgemeinen ja. Aber nicht immer. Sie können nicht mehr durchsetzbar sein, wenn sie ablaufen, wenn es eine lange Geschichte von Verstößen ohne Strafe gibt oder wenn niemand mehr tatsächlich von ihnen profitiert. Wenn Sie eine durchsetzbare Vereinbarung missachten, können rechtliche Schritte gegen Sie eingeleitet werden.
Wie lange halten sie?
Einige haben ein festgelegtes Ablaufdatum. Überprüfen Sie die Urkunde oder die CC&Rs auf eine „Liste der Vereinbarungen, Bedingungen und Einschränkungen“. Wenn kein Datum angegeben ist, können sie unbegrenzt gültig sein.
Was ist ein häufiges Beispiel?
Fügen Sie keinen Pool hinzu. Bauen Sie keine neue Struktur auf. Führen Sie Ihr Unternehmen nicht von zu Hause aus. Das sind die Klassiker.
Kann ein Bund aufgehoben werden?
Es kommt darauf an. Sprechen Sie zunächst mit der Einrichtung, die es erstellt hat – der HOA oder der Unterabteilung. Bitten Sie um eine Abweichung oder einen Verzicht. Wenn sie Nein sagen, sprechen Sie mit einem Anwalt. Rechtliche Schritte sind der nächste Schritt.
