Ви купили матеріали. Ви найняли бригаду. Ви готові розпочати створення оази на задньому дворі наступного понеділка. Потім надходить лист від асоціації району. Ваш заповітний басейн визнано незаконним. У вашому свідоцтві про власність міститься обмежувальна умова, яка прямо забороняє створення будь-якої водойми, що перевищує за розміром неглибокий дитячий басейн. Ви не пам’ятаєте, щоби підписували щось подібне. Чи це законно?
Так. Це є законно. І, швидше за все, це вже частина юридичної ДНК вашого майна.
Обмежувальна умова (restrictive covenant) — це приватна угода, яка обмежує способи використання вашої землі. Такі обмеження зазвичай включені до тексту свідоцтва про власність або згадуються у публічних реєстрах, що ведуть уряди округів або товариство власників житла (HOA). Ключова правова концепція полягає в тому, що ці умови «прив’язані до землі». Це означає, що правила прикріплюються до майна, а не до його власника. Купуючи будинок, ви купували і правила, читали ви їх чи ні.
Зміст
Навіщо існують ці правила?
Обмежувальні умови – не новий винахід. Їх історія перегукується з Англії XVIII століття. У період промислової революції приватні землевласники використовували такі угоди захисту своїх інтересів. Наприклад, фермер міг використовувати обмежувальну умову, щоб заборонити сусідові будувати гамірний завод поблизу.
У Сполучених Штатах обмеження у свідоцтвах про власність виконували аналогічну функцію, перш ніж сучасні правила зонування стали стандартом. Ранні обмежувальні умови запобігали появі худоби та важкої техніки у житлових районах. Вони були інструментом поділу.
До 1920-х років мета змінилася. Забудовники та забезпечені житлові райони почали використовувати обмежувальні умови для забезпечення одноманітності. Ідея була проста: якщо всі будинки виглядають однаково, вартість нерухомості залишається високою. Сьогодні основними творцями таких правил є товариства власників житла і забудовники. Вони використовують обмежувальні умови для підтримки стандартів, що захищають інвестиції у нерухомість.
Що вони можуть контролювати?
Можливо, ви думаєте, що свідоцтво про власність регулює лише землю та будинок. Перегляньте свою думку. Сучасні обмежувальні умови можуть диктувати будь-який видимий аспект екстер’єру вашого будинку.
- Ландшафтний дизайн: Тип трави, висота живоплоту.
- Архітектура: Ухил даху, стиль вікон.
- Допоміжні споруди: Сарай, гаражі та паркани.
- Деталі екстер’єру: Колір фарби, тип цегли, матеріал доріжки.
- Обмеження способу життя: Кількість автомобілів, що паркуються на передньому дворі, дозволені види домашніх тварин.
Ці правила можуть здаватися задушливими. Жителі суворих районів часто почуваються у пастці через деталі, з якими вони ніколи не погоджувалися. Проте закон, зазвичай, стоїть за обмежувальних умов.
Чи можна їх видалити?
Ігнорувати обмежувальні умови дуже складно. Їх порушення може призвести до штрафів, оплати юридичних витрат або навіть примусового демонтажу покращень. Проте вони завжди є постійними. Існують правові шляхи для обходу цих обмежень або повного виключення їх із свідоцтва про власність.
Процес залежить від розташування та конкретної мови обмежувальної умови. Деякі обмеження закінчуються після встановленої кількості років. Інші можуть бути оскаржені, якщо вони визнані дискримінаційними чи несправедливими. Розуміння своїх варіантів – перший крок перед тим, як ви замовите плитку для басейну.
Коли ковенанти втрачають свою силу
Ігнорування обмежувального ковенанта може здатися спокусливим. Це здається швидкою перемогою. Але це ризик. Вам може зійти з рук порушення. А може, ви станете відповідачем у суді. Ключове питання просте: чи діє це правило досі?
Ковенанти припиняють свою дію кількома конкретними способами. Вони можуть закінчитися за терміном. Вони можуть бути проігноровані всіма настільки довго, що право перестає звертати на них увагу. Або вони можуть не давати користі нікому. Якщо будь-яке з цих тверджень, правило є недійсним. Але вам потрібні докази. Не просто порушуйте правило. З’ясуйте, чи можете ви порушити його безкарно.
Дискримінаційні правила недійсні
Расові ковенанти – темна глава історії земельного права. Вони були поширені на початку ХХ століття. Вони запобігали появі меншин у районах, де жили білі. Афроамериканцям, азіатам-американцям, ірландським іммігрантам та іншим заборонялося купувати нерухомість через обмеження, прописані в актах власності.
Верховний суд США поклав край цій практиці 1948 року. У справі Shelley v. Kraemer було вирішено, що такі обмеження є неконституційними. Закон говорив, що суди не можуть їх виконувати. Але акти власності вперті. Стара расистська мова часто залишається у документах. Він там лежить неактивний, але присутній.
Це створює юридичні проблеми. У 2009 році NAACP подала до суду на житловий комплекс у Шарлотті, штат Північна Кароліна. Обмеження в актах власності містили расово дискримінаційну мову. Житловий комплекс урегулював справу за 17 500 доларів. Ці гроші накрили юридичні витрати. Текст залишився у реєстрах. Якщо ви володієте такою нерухомістю, знайте, що ці положення не підлягають виконанню. Але стигма може зберегтися.
Закінчення терміну та нечіткі формулювання
Деякі ковенанти мають дату закінчення терміну. Перевірте акт власності. Перевірте інформацію у муніципальному уряді. Якщо дата закінчилася, правило мертве. Ви можете порушити його безпечно. Ніхто не може виконувати мертве правило.
Інші ковенанти зазнають краху, бо вони погано написані. Судді ненавидять неоднозначність. Якщо правило говорить “підтримувати стандарти обслуговування”, не визначаючи ці стандарти, воно, швидше за все, не встоїть. Якщо воно вимагає, щоб ваш будинок виглядав «схожим на будинки сусідів», не уточнюючи, як саме, воно надто розпливчасте. Судді відхилять ці неточні формулювання. Їм потрібні конкретні деталі. Якщо в акті власності їх немає, ковенант слабкий.
Сила прецеденту
Навіть детально прописані ковенанти можуть стати нездійсненними. Подивіться на neighborhood. Чи всі ігнорують правило? Якщо так, то суд може погодитися з цим.
Розглянемо квартал, де огорожі заборонені. Якщо половина будинків має паркани, обмеження більше не є одноманітним. Суди часто скасовують правила, що застосовуються непослідовно. Або уявіть житловий комплекс, де лише в деяких актах власності є обмеження. Якщо сусідні ділянки не мають таких же правил, можливість його виконання знижується. Непослідовність убиває ковенанти.
Битися чи відступити?
Якщо ковенант нездійсненний, у вас є вибір. Ви можете проігнорувати його. Це ризикує призвести до позову із боку сусіда. Він може подати на вас до суду, щоб змусити дотримуватися правила. Або ви можете піти до суду. Ви можете попросити суддю офіційно вилучити ковенант.
Отримати рішення простіше, коли ніхто активно не контролює порушення. Якщо в невеликихкраїнах розслаблені, суд, швидше за все, погодиться з вами. Але якщо асоціація домовласників стежить за ситуацією, боротьба буде складнішою. Вони виконуватимуть правило. Вони витратить гроші, щоб зберегти його.
Рішення залежить від вашої толерантності до ризику. Чи хочете ви ризикувати судовим позовом? Чи хочете ви сплатити судовий позов, щоб очистити свій акт власності?
Екстравагантні обмеження
Акти власності легко змінювати. Продавці можуть додавати дивні правила під час продажу нерухомості. Ці ковенанти відображають забаганки ексцентричних власників.
1998 року чоловік у Південній Кароліні продав сільську землю. Він додав обмеження. Ви не могли купити ділянку, якщо народилися на північ від лінії Мейсона-Діксона. Це дивна умова. Але вона є в акті власності.
У Англії обмеження можуть зберігатися століттями. Деякі акти досі забороняють виготовлення солоної свинини на ділянці. Це дивна умова. Яке, мабуть, ніхто не пам’ятає, чому було написано. Але воно лишилося.
Ці приклади показують, якими можуть бути обмежувальні ковенанти. Вони залишаються чинними доти, доки їх не оскаржать. Вони можуть бути недійсними. Вони можуть бути розпливчастими. Вони можуть бути дискримінаційними. Або вони можуть бути дивними. Якщо ви маєте будинок, перевірте свій акт власності. Ви можете знайти правило, яке не діє. Або просто дивне.
Навігація в питаннях примусу з боку HOA
Коли асоціація домовласників (HOA) активно контролює дотримання обмежень щодо документів на нерухомість, пасивна надія не є стратегією. Вам потрібно діяти агресивно. Завдання ради директорів — захист вартості нерухомості, а це означає, що вони забезпечуватимуть дотримання правил. Крапка.
Почніть із вивчення документів на нерухомість. І не просто пробігайтеся по них поглядом. У більшості районів з HOA основна частина обмежень міститься в окремому документі. Зазвичай він називається умови, положення та обмеження (CC&Rs ). Саме там ви знайдете процедури зміни чи обходу правил. Зазвичай це означає подання офіційного запиту до HOA.
HOA має погану репутацію за жорсткість. Іноді вони справді жорсткі. Іноді вони розумні. Це залежить від культури району. Вам може пощастити. А може, ви впертеся в стіну.
Якщо ви хочете внести зміни, які технічно порушують правило, перед вами два шляхи: вилучення (variance) або звільнення від обов’язку (waiver).
Вилучення – це невеликий виняток. Можливо, ваша HOA дозволяє тільки паркани висотою до колін, але ви хочете встановити шести футовий паркан для усамітнення. Ви просите трохи відступити від стандарту. Такі прохання часто задовольняються, якщо вони є помірними.
Звільнення з обов’язку отримати складніше. Це прохання повністю проігнорувати обмеження. Хочете збудувати терасу ззаду будинку, коли тераси заборонені? Це звільнення з обов’язку. Ви просите комітет вдати, що він нічого не бачить. Такі прохання продати складніше. Чим помірніше ваше прохання, тим вищі ваші шанси.
Якщо комітет каже «ні»? Ви можете спробувати змінити правило для всіх. Це означає отримання більшості голосів членів асоціації. Успіхів у цьому. Більшість зборів HOA переповнені звичними фігурами — тими десятьма людьми, які приходять щомісяця. Щоб отримати більшість, вам знадобиться кампанія на місцях. Обхід будинків. Переконання сусідів. Це — політична робота.
Якщо це не спрацює, і HOA все одно не відступить, ви йдете до суду. Ви просите суддю анулювати обмеження. Це складно. Ви повинні довести, що HOA відмовилася від свого права на дотримання правила. Вам потрібна серія порушень. Покажіть суду, що інші сусіди порушують те саме правило і залишаються безкарними. У гіперсуворій спільноті знайти такий прецедент може бути майже неможливо.
Найкращий захист? Купуйте з розумом. Читайте CC&Rs, перш ніж підписувати. Зрозумійте, на що ви йдете.
Історія HOA
Сучасні HOA здаються недавнім винаходом. Обов’язкові стандарти. Контроль лише на рівні всього району. Це здається новим.
Це негаразд.
Перша справжня HOA була створена в 1914 в передмісті Міссурі. Творцем був Джессі Клайд Ніколс. Він є свого роду покровителем сучасного передмістя. Ніколс не лише створив модель HOA. Він також винайшов торговий центр. Інфраструктура американського життя була побудована на цих ідеях сторіччя тому.
Часті питання про обмежувальні ковенанти
Що така угода про обмежувальний ковенант?
Це є юридична угода між власником нерухомості (або попереднім власником) та іншими сторонами, яка обмежує те, як ви можете використовувати нерухомість. Це контракт, а не рекомендація.
Чи є обмежувальні ковенанти обов’язковими до виконання?
Як правило, так. Але не завжди. Вони можуть стати нездійсненними, якщо закінчаться, якщо є довга історія їхнього порушення без покарання або якщо більше ніхто не отримує від них вигоди. Якщо ви проігноруєте обов’язковий до виконання ковенант, ви можете мати справу з судовим позовом.
Як довго вони діють?
Деякі мають встановлену дату закінчення терміну. Перевірте документи на нерухомість або CC&Rs на наявність «Списку умов, положень та обмежень». Якщо дата не вказана, вони можуть діяти безстроково.
Який поширений приклад?
Не додайте басейн. Не будуйте нову конструкцію. Не ведіть бізнес із свого будинку. Це традиційні приклади.
Чи можна видалити ковенант?
Це залежить. Спочатку поговоріть із організацією, яка його створила – HOA або забудовником району. Попросіть вилучення чи звільнення від обов’язку. Якщо вони відмовить, зверніться до юриста. Наступним кроком буде судовий розгляд.
