Вы закупили материалы. Вы наняли бригаду. Вы готовы приступить к созданию оазиса на заднем дворе в следующий понедельник. Затем приходит письмо от ассоциации района. Ваш заветный бассейн признан незаконным. В вашем свидетельстве о собственности содержится ограничительное условие, которое прямо запрещает создание любого водоема, превышающего по размеру неглубокий детский бассейн. Вы не помните, чтобы подписывали что-то подобное. Законно ли это?
Да. Это законно. И, скорее всего, это уже часть «юридической ДНК» вашего имущества.
Ограничительное условие (restrictive covenant) — это частное соглашение, которое ограничивает способы использования вашей земли. Такие ограничения обычно включены в текст свидетельства о собственности или упоминаются в публичных реестрах, ведущихся правительствами округов или товариществом собственников жилья (HOA). Ключевая правовая концепция здесь заключается в том, что эти условия «привязаны к земле». Это означает, что правила прикрепляются к самому имуществу, а не к его владельцу. Покупая дом, вы покупали и правила, читали вы их или нет.
Зміст
Зачем существуют эти правила?
Ограничительные условия — не новое изобретение. Их история восходит к Англии XVIII века. В период промышленной революции частные землевладельцы использовали такие соглашения для защиты своих интересов. Например, фермер мог использовать ограничительное условие, чтобы запретить соседу строить шумный завод поблизости.
В Соединенных Штатах ограничения в свидетельствах о собственности выполняли аналогичную функцию до того, как современные правила зонирования стали стандартом. Ранние ограничительные условия предотвращали появление скота и тяжелой техники в жилых районах. Они служили инструментом разделения.
К 1920-м годам цель изменилась. Застройщики и обеспеченные жилые районы начали использовать ограничительные условия для обеспечения единообразия. Идея была проста: если все дома выглядят одинаково, стоимость недвижимости остается высокой. Сегодня основными создателями таких правил являются товарищества собственников жилья и застройщики. Они используют ограничительные условия для поддержания стандартов, защищающих инвестиции в недвижимость.
Что они могут контролировать?
Возможно, вы думаете, что свидетельство о собственности регулирует только землю и дом. Пересмотрите свое мнение. Современные ограничительные условия могут диктовать практически любой видимый аспект экстерьера вашего дома.
- Ландшафтный дизайн: Тип травы, высота живых изгородей.
- Архитектура: Уклон крыши, стиль окон.
- Вспомогательные постройки: Сарай, гаражи и заборы.
- Детали экстерьера: Цвет краски, тип кирпича, материал дорожки.
- Ограничения образа жизни: Количество автомобилей, паркуемых на переднем дворе, разрешенные виды домашних животных.
Эти правила могут казаться удушающими. Жители строгих районов часто чувствуют себя в ловушке из-за деталей, с которыми они никогда не соглашались. Однако закон, как правило, стоит на стороне ограничительных условий.
Можно ли их удалить?
Игнорировать ограничительные условия крайне сложно. Их нарушение может привести к штрафам, оплате юридических расходов или даже принудительному демонтажу улучшений. Однако они не всегда являются постоянными. Существуют правовые пути для обхода этих ограничений или полного исключения их из свидетельства о собственности.
Процесс зависит от местоположения и конкретного языка самого ограничительного условия. Некоторые ограничения истекают после установленного количества лет. Другие могут быть оспорены, если они признаны дискриминационными или несправедливыми. Понимание своих вариантов — первый шаг перед тем, как вы закажете плитку для бассейна.
Когда ковенанты теряют свою силу
Игнорирование ограничительного ковенанта может показаться соблазнительным. Это кажется быстрой победой. Но это риск. Вам может сойти с рук нарушение. А может, вы станете ответчиком в суде. Ключевой вопрос прост: действует ли это правило до сих пор?
Ковенанты прекращают свое действие несколькими конкретными способами. Они могут истечь по сроку. Они могут быть проигнорированы всеми настолько долго, что право перестает обращать на них внимание. Или они могут не приносить пользы никому. Если верно любое из этих утверждений, правило является недействительным. Но вам нужны доказательства. Не просто нарушайте правило. Выясните, можете ли вы нарушить его безнаказанно.
Дискриминационные правила недействительны
Расовые ковенанты — темная глава в истории земельного права. Они были распространены в начале XX века. Они предотвращали появление меньшинств в районах, где жили белые. Афроамериканцам, азиатам-американцам, ирландским иммигрантам и другим запрещалось приобретать недвижимость из-за ограничений, прописанных в актах собственности.
Верховный суд США положил конец этой практике в 1948 году. В деле Shelley v. Kraemer было решено, что такие ограничения неконституционны. Закон гласил, что суды не могут их исполнять. Но акты собственности упрямы. Старый расистский язык часто остается в документах. Он там лежит, неактивный, но присутствующий.
Это создает юридические проблемы. В 2009 году NAACP подала в суд на жилой комплекс в Шарлотте, штат Северная Каролина. Ограничения в актах собственности содержали расово дискриминационный язык. Жилой комплекс урегулировал дело за 17 500 долларов. Эти деньги покрыли юридические расходы. Текст остался в реестрах. Если вы владеете такой недвижимостью, знайте, что эти положения не подлежат исполнению. Но стигма может сохраниться.
Истечение срока и нечеткие формулировки
Некоторые ковенанты имеют дату истечения срока. Проверьте акт собственности. Проверьте информацию в муниципальном правительстве. Если дата истекла, правило мертво. Вы можете нарушить его безопасно. Никто не может исполнять мертвое правило.
Другие ковенанты терпят крах, потому что они плохо написаны. Судьи ненавидят неоднозначность. Если правило говорит «поддерживать стандарты обслуживания», не определяя эти стандарты, оно, скорее всего, не устоит. Если оно требует, чтобы ваш дом выглядел «похоже на дома соседей», не уточняя, как именно, оно слишком расплывчато. Судьи отклонят эти неточные формулировки. Им нужны конкретные детали. Если в акте собственности их нет, ковенант слаб.
Сила прецедента
Даже детально прописанные ковенанты могут стать неисполнимыми. Посмотрите на neighborhood. Все ли игнорируют правило? Если да, суд может согласиться с этим.
Рассмотрим квартал, где заборы запрещены. Если у половины домов есть заборы, ограничение больше не является единообразным. Суды часто отменяют правила, которые применяются непоследовательно. Или представьте жилой комплекс, где только в некоторых актах собственности есть ограничение. Если у соседних участков нет таких же правил, возможность его исполнения снижается. Непоследовательность убивает ковенанты.
Сражаться или отступить?
Если ковенант неисполним, у вас есть выбор. Вы можете проигнорировать его. Это рискует привести к иску со стороны соседа. Он может подать на вас в суд, чтобы заставить соблюдать правило. Или вы можете пойти в суд. Вы можете попросить судью официально удалить ковенант.
Получить решение проще, когда никто активно не контролирует нарушение. Если в neighborhood расслаблены, суд, скорее всего, согласится с вами. Но если ассоциация домовладельцев следит за ситуацией, борьба будет сложнее. Они будут исполнять правило. Они потратят деньги, чтобы сохранить его.
Решение зависит от вашей толерантности к риску. Хотите ли вы рисковать судебным иском? Или хотите ли вы оплатить судебную тяжбу, чтобы очистить свой акт собственности?
Экстравагантные ограничения
Акты собственности легко изменять. Продавцы могут добавлять странные правила при продаже недвижимости. Эти ковенанты отражают прихоти эксцентричных владельцев.
В 1998 году мужчина в Южной Каролине продал сельскую землю. Он добавил ограничение. Вы не могли купить участок, если родились севернее линии Мейсона-Диксона. Это странное условие. Но оно есть в акте собственности.
В Англии ограничения могут сохраняться веками. Некоторые акты до сих пор запрещают приготовление соленой свинины на участке. Это странное условие. Которое, вероятно, никто не помнит, почему было написано. Но оно осталось.
Эти примеры показывают, какими могут быть ограничительные ковенанты. Они остаются в силе до тех пор, пока их не оспорят. Они могут быть недействительными. Они могут быть расплывчатыми. Они могут быть дискриминационными. Или они могут быть просто странными. Если вы владеете домом, проверьте свой акт собственности. Вы можете найти правило, которое больше не действует. Или просто странное.
Навигация в вопросах принуждения со стороны HOA
Когда ассоциация домовладельцев (HOA) активно контролирует соблюдение ограничений по документам на недвижимость, пассивная надежда не является стратегией. Вам нужно действовать агрессивно. Задача совета директоров — защита стоимости недвижимости, а это означает, что они будут обеспечивать соблюдение правил. Точка.
Начните с изучения документов на недвижимость. И не просто пробегайтесь по ним взглядом. В большинстве районов с HOA основная часть ограничений содержится в отдельном документе. Обычно он называется условия, положения и ограничения (CC&Rs ). Именно там вы найдете процедуры изменения или обхода правил. Обычно это означает подачу официального запроса в HOA.
У HOA плохая репутация за жесткость. Иногда они действительно жесткие. Иногда они разумны. Это полностью зависит от культуры района. Вам может повезти. А может, вы упретесь в стену.
Если вы хотите внести изменения, которые технически нарушают правило, перед вами два пути: изъятие (variance) или освобождение от обязанности (waiver).
Изъятие — это небольшое исключение. Возможно, ваша HOA разрешает только заборы высотой до колен, но вы хотите установить шести футовый забор для уединения. Вы просите немного отступить от стандарта. Такие просьбы часто удовлетворяются, если они умеренны.
Освобождение от обязанности получить сложнее. Это просьба полностью проигнорировать ограничение. Хотите построить террасу сзади дома, когда террасы запрещены? Это освобождение от обязанности. Вы просите комитет сделать вид, что он ничего не видит. Такие просьбы продать сложнее. Чем умереннее ваша просьба, тем выше ваши шансы.
Если комитет говорит «нет»? Вы можете попытаться изменить правило для всех. Это означает получение большинства голосов от членов ассоциации. Удачи в этом. Большинство собраний HOA переполнены привычными фигурами — теми же десятью людьми, которые приходят каждый месяц. Чтобы получить большинство, вам понадобится кампания на местах. Обход домов. Убеждение соседей. Это политическая работа.
Если это не сработает, и HOA все равно не отступит, вы идете в суд. Вы просите судью аннулировать ограничение. Это сложно. Вы должны доказать, что HOA отказалась от своего права на соблюдение правила. Вам нужна серия нарушений. Покажите суду, что другие соседи нарушают то же правило и остаются безнаказанными. В гиперстрогом сообществе найти такой прецедент может быть почти невозможно.
Лучшая защита? Покупайте с умом. Читайте CC&Rs, прежде чем подписывать. Поймите, на что вы идете.
История HOA
Современные HOA кажутся недавним изобретением. Обязательные стандарты. Контроль на уровне всего района. Это кажется новым.
Это не так.
Первая настоящая HOA была создана в 1914 году в пригороде Миссури. Создателем был Джесси Клайд Николс. Он является своего рода покровителем современного пригорода. Николс не только создал модель HOA. Он также изобрел торговый центр. Инфраструктура американской жизни была построена на этих идеях столетие назад.
Часто задаваемые вопросы об ограничительных ковенантах
Что такое соглашение об ограничительном ковенанте?
Это юридическое соглашение между владельцем недвижимости (или предыдущим владельцем) и другими сторонами, которое ограничивает то, как вы можете использовать недвижимость. Это контракт, а не просто рекомендация.
Являются ли ограничительные ковенанты обязательными к исполнению?
Как правило, да. Но не всегда. Они могут стать неисполнимыми, если истекут, если есть долгая история их нарушения без наказания или если больше никто не получает от них выгоды. Если вы проигнорируете обязательный к исполнению ковенант, вы можете столкнуться с судебным иском.
Как долго они действуют?
У некоторых есть установленная дата истечения срока. Проверьте документы на недвижимость или CC&Rs на наличие «Списка условий, положений и ограничений». Если дата не указана, они могут действовать бессрочно.
Каков распространенный пример?
Не добавляйте бассейн. Не стройте новую конструкцию. Не ведите бизнес из своего дома. Это классические примеры.
Можно ли удалить ковенант?
Это зависит. Сначала поговорите с организацией, которая его создала — HOA или застройщиком района. Попросите изъятие или освобождение от обязанности. Если они откажут, обратитесь к юристу. Следующим шагом будет судебное разбирательство.
