Você assinou os papéis. As caixas estão no novo local. Tecnicamente, você se mudou. Mas há um fantasma assombrando sua conta bancária: a velha casa. Está ali. Não vendido.
Esperar é caro. Nos mercados onde alugar é mais barato do que comprar, os compradores qualificados são escassos. Quando os compradores aparecem, muitas vezes não têm o pagamento inicial ou a pontuação de crédito para fechar o negócio. Você está preso entre duas hipotecas ou pagando para guardar móveis.
Para muitos proprietários nesta situação, um acordo de arrendamento oferece uma tábua de salvação. Não é uma venda. É um arrendamento com opção de compra posterior. Pense nisso como alugar um carro, mas com potencial para possuir o ativo no final do prazo. Normalmente, o prazo dura cerca de três anos.
Veja como funciona a mecânica. Você aluga a casa. O inquilino paga aluguel mensal. Uma parte desse aluguel vai para um pagamento inicial futuro. Quando o contrato terminar, eles poderão comprar. Ou eles podem ir embora.
Essa estrutura ajuda os vendedores a escapar da armadilha da hipoteca dupla. Atrai compradores que precisam de tempo para construir patrimônio. Mas isso requer um contrato rígido. Ambos os lados precisam compreender os riscos.
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A Mecânica Financeira
O dinheiro se move em duas direções aqui. Você recebe aluguel mensal. Isso cobre sua hipoteca, impostos e seguros atuais. Você também recebe uma taxa inicial. Esta é a “consideração de opção”. Não é reembolsável. Ele compra ao inquilino o direito de comprar a casa a um preço definido posteriormente.
Uma parte do aluguel mensal é “crédito de aluguel”. Isso se acumula. Funciona como um adiantamento se eles exercerem sua opção de compra.
Digamos que o preço de mercado seja $ 300.000. Você concorda com um preço de compra de $ 320.000. O inquilino paga $ 500 extras por mês como crédito de aluguel. Ao longo de três anos, são US$ 18.000 economizados para o pagamento inicial. Você obtém uma renda estável. Eles têm tempo para melhorar seu crédito ou economizar mais dinheiro.
Se eles decidirem não comprar, você fica com a taxa de opção. Você fica com os créditos do aluguel. A casa continua sua. Você pode tentar vendê-lo novamente.
Quem se beneficia? Quem se queima?
O aluguel próprio funciona melhor quando o mercado imobiliário está lento. As vendas tradicionais estão congeladas. Essa alternativa mantém o imóvel em movimento.
Para os vendedores, o alívio é real. Chega de custos de manutenção consumindo o patrimônio. Chega de esperar por um comprador que pode falhar. Você tem um inquilino que pode ser um comprador. Geralmente cuidam melhor da casa. Afinal, eles podem ser os donos.
Para os compradores, é uma ponte. Eles ainda não podem obter uma hipoteca. Talvez o seu rácio dívida/rendimento seja demasiado elevado. Talvez eles trabalhem por conta própria e precisem de mais histórico fiscal. Esse caminho permite que eles vivam em casa. Garanta um preço. Corrija suas finanças.
Existem desvantagens. Os preços podem subir. Se o mercado crescer durante o arrendamento, o inquilino poderá ficar preso a um preço mais antigo e mais baixo. Ou podem ficar presos a um preço mais elevado se o contrato ditar o valor de mercado no final. Os vendedores arriscam um inquilino que nunca pretende comprar. Eles só querem um lugar para morar com um
Bloqueando o preço e os termos
Você está no mercado há muito tempo. Os pagamentos da hipoteca de sua antiga casa estão comendo você vivo e você não pode sustentar os pagamentos de duas casas simultaneamente. Vender parece impossível sem sofrer uma perda enorme. Então, você gira. Você considera alugar o imóvel para um inquilino que pretende comprá-lo posteriormente.
É um acordo clássico de aluguel próprio. Mas antes de assinar qualquer coisa, você precisa definir dois números: o preço final de venda e o aluguel mensal. Ambos são negociáveis. Aqui está o problema: depois de assinar, o preço de venda fica congelado. Não importa se os preços da habitação disparam ou caem durante o prazo do arrendamento. O preço permanece exatamente onde você combinou, geralmente por um período entre um e três anos.
O comprador não está pagando apenas o aluguel padrão. Eles estão pagando uma taxa de opção e um prêmio de aluguel. A taxa de opção é um montante fixo entregue antecipadamente. Se o inquilino comprar a casa no final do contrato, esse dinheiro conta para o pagamento da entrada. Se eles forem embora? É seu. Fique com ele. Nenhuma pergunta foi feita.
Depois, há o prêmio do aluguel. Este é o valor cobrado acima do aluguel padrão de mercado. Uma parte desse dinheiro extra é reservada como crédito de aluguel. Pense nisso como uma poupança forçada para o comprador, mas financiada pelos seus pagamentos mensais mais elevados.
Analisando os Números
Vejamos a matemática para que você não esteja adivinhando.
- Valor da casa: $ 200.000
- Aluguel padrão: US$ 1.000/mês
- Aluguel acordado: US$ 1.200/mês
- Crédito de aluguel: US$ 200/mês (parte premium)
- Taxa de opção: US$ 5.000
Se o arrendamento durar três anos, o inquilino acumula $7.200 em créditos de aluguel ($200 x 36 meses). Adicione a taxa de opção inicial de US$ 5.000 e eles receberão US$ 12.200 em crédito de capital para o pagamento inicial.
Para compradores com arquivos de crédito escassos ou contas bancárias vazias, esta é uma tábua de salvação. Eles recebem as chaves e a chance de construir patrimônio. Para você, vendedor, é uma rede de segurança financeira. Você recebe esse aluguel extra, quer eles comprem a casa ou não. Se eles falharem ou não conseguirem garantir o financiamento no final, você fica com a taxa de opção e os prêmios acumulados. Você foi efetivamente pago para esperar por um comprador sério.
Os riscos são reais
Isto não é uma instituição de caridade. É um contrato com dentes. O que acontece se um comprador em dinheiro aparecer oferecendo US$ 205.000? Você está preso ao preço mais baixo acordado. Você pode perder lucro imediato. Por outro lado, e se o telhado vazar às 2 da manhã durante uma tempestade? Quem paga? A maioria dos contratos atribui a responsabilidade do reparo ao inquilino, mas você ainda é o proprietário do ativo. Se eles ignorarem os danos, o valor da sua propriedade cai. Você precisa ter clareza sobre as tarefas de manutenção antes de entregar as chaves.
Opção de aluguel vs. compra de aluguel
A terminologia é importante. Antigamente, uma opção de aluguel dava ao inquilino a escolha de comprar. Eles poderiam ir embora sem penalidade. Uma compra-arrendamento significava que eles eram legalmente obrigados a comprar. O acordo foi feito.
Hoje, as pessoas usam os termos de forma intercambiável. Essa ambigüidade é perigosa. Você deve especificar no contrato se o comprador é obrigado a comprar ou apenas tem a opção de comprar. A ambigüidade leva a ações judiciais.
Contratos de Parcelamento de Terrenos
Outra fera é o contrato de parcelamento de terreno. Aqui, o vendedor retém o título da propriedade até que o comprador pague o preço total da compra mais juros. É como uma hipoteca que você mesmo cria. Isso é comum quando os compradores só podem pagar pequenas entradas e cheques mensais menores.
Não há nenhum banco envolvido. Nenhuma hipoteca tradicional. O vendedor atua como credor. Isso acarreta um risco enorme. Se o comprador parar de pagar, você terá que passar por um processo legal complexo para recuperar o título, que pode ser mais lento e mais caro do que uma execução hipotecária. Você deve verificar se realmente possui a propriedade de forma livre e clara antes de entrar nela. O comprador geralmente cuida dos reparos, impostos e seguros, mas se ele parar de pagar, você ficará preso na bagunça.
É melhor investir em outro lugar?
Antes de aceitar o acordo de aluguel próprio, faça as contas da alternativa. E se você pegasse aqueles US$ 12.200 em taxas e prêmios de opções e investisse você mesmo?
Em uma conta poupança de alto rendimento ou em um CD de três anos, você pode ganhar entre US$ 350 e US$ 450. Isso é amendoim. Mas se você colocar esse dinheiro em ações ou fundos mútuos, os retornos poderão ser significativamente maiores. Uma estimativa conservadora pode transformar esses US$ 12.200 em US$ 14.640 em três anos.
Claro, o mercado de ações é volátil. Não é garantido. Mas para alguns vendedores, a liquidez do numerário e o potencial para retornos mais elevados superam a segurança de um inquilino com renda própria. Para outros, vale a pena deixar passar o crescimento extra do investimento pela garantia de uma venda futura.
Não existe uma resposta perfeita. Depende da sua tolerância ao risco, das suas necessidades de fluxo de caixa e do quanto você confia no inquilino para manter seu ativo. Apenas certifique-se de entender o contrato. Realmente entendo isso. Porque depois de assinar, você também fica preso.
