Vous avez signé les papiers. Les cartons sont au nouvel endroit. Techniquement, vous avez emménagé. Mais il y a un fantôme qui hante votre compte bancaire : la vieille maison. Il est assis là. Invendu.
Attendre coûte cher. Sur les marchés où louer coûte moins cher qu’acheter, les acheteurs qualifiés sont rares. Lorsque les acheteurs se présentent, ils n’ont souvent pas l’acompte ou la cote de crédit nécessaires pour conclure la transaction. Vous êtes coincé entre deux hypothèques ou vous payez pour stocker des meubles.
Pour de nombreux propriétaires dans cette situation, un accord de location-vente constitue une bouée de sauvetage. Ce n’est pas une vente. C’est un bail avec option d’achat ultérieur. Pensez-y comme à la location d’une voiture, mais avec la possibilité de devenir propriétaire de l’actif à la fin du terme. Habituellement, le mandat dure environ trois ans.
Voici comment fonctionnent les mécaniciens. Vous louez la maison. Le locataire paie un loyer mensuel. Une partie de ce loyer est destinée à un futur acompte. À la fin du bail, ils peuvent acheter. Ou ils peuvent s’en aller.
Cette structure aide les vendeurs à échapper au piège de la double hypothèque. Il attire les acheteurs qui ont besoin de temps pour constituer des capitaux propres. Mais cela nécessite un contrat à toute épreuve. Les deux parties doivent comprendre les risques.
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La mécanique financière
L’argent circule ici dans deux directions. Vous recevez un loyer mensuel. Cela couvre votre hypothèque actuelle, vos impôts et votre assurance. Vous bénéficiez également de frais initiaux. Il s’agit de la « considération d’option ». Ce n’est pas remboursable. Il donne au locataire le droit d’acheter la maison à un prix fixe plus tard.
Une partie du loyer mensuel est un « crédit de loyer ». Cela s’accumule. Il fait office d’acompte s’ils exercent leur option d’achat.
Disons que le prix du marché est de 300 000 $. Vous convenez d’un prix d’achat de 320 000 $. Le locataire paie 500 $ de plus par mois à titre de crédit de loyer. Sur trois ans, cela représente 18 000 $ économisés pour leur mise de fonds. Vous obtenez un revenu stable. Ils ont le temps d’améliorer leur crédit ou d’économiser davantage d’argent.
S’ils décident de ne pas acheter, vous conservez les frais d’option. Vous conservez les crédits de loyer. La maison reste la vôtre. Vous pouvez réessayer de le revendre.
À qui profite ? Qui est brûlé ?
La location avec option d’achat fonctionne mieux lorsque le marché immobilier est lent. Les ventes traditionnelles sont gelées. Cette alternative permet de maintenir la propriété en mouvement.
Pour les vendeurs, le soulagement est réel. Fini les coûts de détention qui grignotent les capitaux propres. Plus besoin d’attendre un acheteur qui pourrait échouer. Vous avez un locataire qui pourrait être acheteur. Ils prennent généralement mieux soin de la maison. Après tout, ils pourraient en être propriétaires.
Pour les acheteurs, c’est un pont. Ils ne peuvent pas encore obtenir d’hypothèque. Peut-être que leur ratio dette/revenu est trop élevé. Peut-être qu’ils sont travailleurs indépendants et qu’ils ont besoin de plus d’antécédents fiscaux. Ce chemin leur permet de vivre dans la maison. Bloquez un prix. Réparez leurs finances.
Il y a des inconvénients. Les prix peuvent augmenter. Si le marché est en plein essor pendant la durée du bail, le locataire pourrait se voir imposer un prix plus ancien et plus bas. Ou encore, ils pourraient se voir imposer un prix plus élevé si le contrat dicte la valeur marchande à la fin. Les vendeurs risquent un locataire qui n’a jamais l’intention d’acheter. Ils veulent juste un endroit où vivre avec un
Verrouillage du prix et des conditions
Vous êtes assis sur le marché depuis trop longtemps. Les versements hypothécaires sur votre ancien logement vous rongent vivant et vous ne pouvez pas effectuer les versements sur deux maisons simultanément. Vendre semble impossible sans subir une perte massive. Alors, vous pivotez. Vous envisagez de louer le bien à un locataire qui compte l’acheter plus tard.
Il s’agit d’un arrangement classique de location avec option d’achat. Mais avant de signer quoi que ce soit, vous devez fixer deux chiffres : le prix de vente final et le loyer mensuel. Les deux sont négociables. Voici le hic : une fois signé, le prix de vente est gelé. Peu importe que les prix des logements montent en flèche ou s’effondrent pendant la durée du bail. Le prix reste exactement là où vous l’avez convenu, généralement pendant une période comprise entre un et trois ans.
L’acheteur ne paie pas seulement un loyer standard. Ils paient des frais d’option et une prime de loyer. Les frais d’option sont une somme forfaitaire versée d’avance. Si le locataire achète la maison à la fin du bail, cet argent compte dans son acompte. S’ils s’en vont ? C’est le vôtre. Gardez-le. Aucune question posée.
Ensuite, il y a la prime au loyer. Il s’agit du montant facturé au-dessus du loyer standard du marché. Une partie de cet argent supplémentaire est mise de côté sous forme de crédit de loyer. Considérez-le comme une épargne forcée pour l’acheteur, mais financée par ses mensualités plus élevées.
Analyser les chiffres
Regardons les calculs pour que vous ne deviniez pas.
- Valeur de la maison : 200 000 $
- Loyer standard : 1 000 $/mois
- Loyer convenu : 1 200 $/mois
- Crédit de loyer : 200 $/mois (la partie premium)
- Frais d’option : 5 000 $
Si le bail dure trois ans, le locataire accumule 7 200 $ en crédits de loyer (200 $ x 36 mois). Ajoutez les frais d’option initiaux de 5 000 $ et ils repartent avec 12 200 $ de crédit sur actions pour leur mise de fonds.
Pour les acheteurs dont les dossiers de crédit sont minces ou les comptes bancaires vides, il s’agit d’une bouée de sauvetage. Ils obtiennent les clés et la possibilité de constituer des capitaux propres. Pour vous, vendeur, c’est un filet de sécurité financière. Vous percevez ce loyer supplémentaire, qu’ils achètent la maison ou non. S’ils échouent ou ne parviennent pas à obtenir un financement à la fin, vous conservez les frais d’option et les primes accumulées. Vous avez effectivement été payé pour attendre un acheteur sérieux.
Les risques sont réels
Ce n’est pas un organisme de bienfaisance. C’est un contrat avec des dents. Que se passe-t-il si un acheteur au comptant propose 205 000 $ ? Vous bénéficiez du prix le plus bas convenu. Vous pourriez perdre un profit immédiat. A l’inverse, que se passe-t-il si le toit fuit à 2 heures du matin lors d’un orage ? Qui paie ? La plupart des contrats imposent la responsabilité des réparations au locataire, mais vous êtes toujours propriétaire du bien. S’ils ignorent les dégâts, la valeur de votre propriété chute. Vous devez être clair sur les tâches de maintenance avant de remettre les clés.
Option de location vs location-achat
La terminologie est importante. Autrefois, une option de location donnait au locataire le choix d’acheter. Ils pourraient s’en sortir sans pénalité. Un location-achat signifiait qu’ils étaient légalement obligés d’acheter. L’affaire était conclue.
Aujourd’hui, les gens utilisent les termes de manière interchangeable. Cette ambiguïté est dangereuse. Vous devez préciser dans le contrat si l’acheteur est obligé d’acheter ou simplement a la possibilité d’acheter. L’ambiguïté mène à des poursuites.
Contrats de versement de terrains
Une autre bête est le contrat à tempérament. Ici, le vendeur conserve le titre de propriété jusqu’à ce que l’acheteur paie la totalité du prix d’achat majoré des intérêts. C’est comme une hypothèque que vous créez vous-même. Cela est courant lorsque les acheteurs ne peuvent se permettre que de minuscules acomptes et de petits chèques mensuels.
Aucune banque n’est impliquée. Pas d’hypothèque traditionnelle. Le vendeur agit en tant que prêteur. Cela comporte un risque énorme. Si l’acheteur cesse de payer, vous devez passer par une procédure juridique complexe pour récupérer le titre, qui peut être plus lente et plus coûteuse qu’une saisie. Vous devez vérifier que vous êtes réellement propriétaire de la propriété, gratuitement et clairement, avant d’entrer cette information. L’acheteur s’occupe généralement des réparations, des taxes et de l’assurance, mais s’il arrête de payer, vous vous retrouvez avec le désordre.
Vaut-il mieux investir ailleurs ?
Avant d’accepter l’accord de location avec option d’achat, faites le calcul de l’alternative. Et si vous preniez ces 12 200 $ en frais et primes d’options et les investissiez vous-même ?
Dans un compte d’épargne à haut rendement ou un CD sur trois ans, vous pourriez gagner entre 350 $ et 450 $. Ce sont des cacahuètes. Mais si vous investissez cet argent dans des actions ou des fonds communs de placement, les rendements pourraient être considérablement plus élevés. Une estimation prudente pourrait transformer ces 12 200 $ en 14 640 $ sur trois ans.
Bien entendu, le marché boursier est volatil. Ce n’est pas garanti. Mais pour certains vendeurs, la liquidité des liquidités et le potentiel de rendements plus élevés l’emportent sur la sécurité d’un locataire immobilisé en location avec option d’achat. Pour d’autres, la garantie d’une vente future vaut la peine de laisser de côté cette croissance supplémentaire de l’investissement.
Il n’y a pas de réponse parfaite. Cela dépend de votre tolérance au risque, de vos besoins de trésorerie et de la confiance que vous accordez au locataire pour entretenir votre actif. Assurez-vous simplement de comprendre le contrat. Comprenez-le vraiment. Parce qu’une fois que vous avez signé, vous êtes également enfermé.
