Los bienes raíces no son solo una cosa. Es un laberinto de términos legales y estructuras de propiedad que pueden hacer que tu cabeza dé vueltas incluso antes de haber visto un solo listado. Si está tratando de determinar qué tipo de residencia de no alquiler se adapta realmente a su vida y a su bolsillo, necesita conocer la diferencia entre las categorías principales. Estamos desglosando los cinco grandes: la casa, la casa adosada, el condominio, la cooperativa y la casa móvil.
Зміст
La casa
Cuando la gente dice “casa”, normalmente se refiere a una casa unifamiliar independiente. Técnicamente existe un dúplex, que es un edificio dividido en dos unidades conectadas, pero el principio sigue siendo el mismo.
La característica definitoria aquí es la responsabilidad total. Eres dueño del edificio. Eres dueño de la tierra que hay debajo. Estás al pendiente de todo. Esto significa el césped, el paisaje, la pintura y las reparaciones. Si el techo tiene goteras, lo arreglas tú. Si los impuestos suben, los pagas.
A veces, estas casas se encuentran en una comunidad planificada con servicios compartidos como una piscina o un parque infantil. En ese caso, usted paga una tarifa a una asociación de propietarios (HOA). Ellos se encargan de los espacios compartidos. Incluso podrían cortarle el césped o brindarle seguridad. Pero tenga cuidado: las asociaciones de propietarios establecen las reglas. Pueden dictar cómo se ve su casa.
La casa adosada
Una casa adosada comparte ADN con la casa unifamiliar porque normalmente eres propietario tanto de la estructura como del terreno en el que se asienta. Pero hay un problema.
La propiedad de su tierra es limitada. Por lo general, son solo los patios delantero y trasero. La casa está conectada con sus vecinos en una fila. Rara vez es independiente. La mayoría tiene dos o tres pisos de altura.
A pesar de las paredes compartidas, el modelo de propiedad es distinto al de un condominio. Las casas adosadas a menudo toman prestadas reglas y características de los condominios, especialmente en lo que respecta al mantenimiento exterior y la gobernanza comunitaria.
Condominios, cooperativas y casas móviles
Aquí es donde la cosa se vuelve complicada. Estos tres tipos de viviendas parecen similares desde el exterior, pero tienen realidades legales y financieras muy diferentes.
Los condominios son unidades individuales dentro de un complejo más grande. Eres dueño del aire dentro de tus cuatro paredes. No eres dueño de la tierra. No eres propietario de la estructura del edificio en sí. En cambio, eres dueño de una parte de las áreas comunes: los pasillos, el gimnasio, el vestíbulo. Paga una tarifa mensual a una asociación de propietarios que mantiene el edificio y los terrenos compartidos.
Las cooperativas (o cooperativas) son aún más complejas. No compras una unidad. Compras acciones de una corporación propietaria de todo el edificio. Esas acciones le otorgan el derecho a ocupar una unidad específica. Las cooperativas son conocidas por sus estrictas reglas de residencia y un enfoque colectivo de mantenimiento. Obtener la aprobación de la junta puede ser un obstáculo.
Las casas móviles son espacios habitables transportables. Se deprecian en valor como los automóviles, no como los bienes raíces tradicionales. La propiedad depende de si es propietario del terreno en el que se encuentra la casa o si la alquila en un parque. Esta distinción cambia por completo sus derechos y su riesgo financiero.
Casa adosada versus condominio: la verdadera diferencia
Si está buscando una comparación de casa adosada versus condominio, la principal distinción radica en lo que posee. Con una casa adosada, eres dueño del terreno. En un condominio, eres dueño del espacio interior y de una parte de las áreas comunes, pero el terreno pertenece a la asociación. Esto afecta sus impuestos, su seguro y su capacidad para realizar cambios en el exterior.
Por qué es importante la estructura de propiedad
Se podría pensar que dos casas parecen idénticas. Tienen los mismos metros cuadrados. Están en el mismo código postal. Pero la estructura de propiedad subyacente lo cambia todo.
Si compras una casa, tienes libertad pero también carga. Usted es el director ejecutivo de su propia empresa de administración de propiedades.
Si compras un condominio, tienes menos responsabilidad pero menos control. La Asociación de Propietarios establece las reglas. Los sigues o te enfrentas a sanciones.
Si compras una cooperativa
Condominios: el modelo de responsabilidad compartida
Los condominios son unidades adjuntas, pero la estructura de propiedad es distinta. No eres dueño de la tierra. Eres dueño de la caja: el espacio entre las paredes, el piso y el techo. La tierra debajo de ti pertenece a la comunidad.
Esto se grava como una unidad individual. En ocasiones, también pagas por un porcentaje de las zonas comunes.
La compensación es la conveniencia. La asociación de condominios se encarga del trabajo pesado. Ellos gestionan la piscina. Arreglan el equipo del gimnasio. Cortan el césped. Paga una tarifa mensual por esta tranquilidad. No más lavado a presión de revestimientos ni palear nieve. Simplemente la alegría de las comodidades y ninguno de los dolores de cabeza de mantenimiento.
Pero hay un problema. La asociación establece las reglas. Debes seguirlos.
Cooperativas: ser propietario de una acción, no de un espacio
Las cooperativas parecen condominios desde fuera. Están adjuntos. Pero en el interior, la realidad jurídica es completamente diferente.
No eres dueño de tu unidad. Posee acciones en una corporación.
Esas acciones le otorgan un arrendamiento de propiedad para su espacio habitable específico. No le otorga derechos de propiedad real. El edificio tributa como una sola entidad. Su tarifa mensual cubre su parte de esos impuestos.
Esta estructura hace que las cooperativas sean más estrictas. El cribado es riguroso. La junta tiene mucho que decir sobre cómo usa su unidad. La financiación es más difícil. Las corporaciones cooperativas a menudo restringen con qué bancos trabajan. No se puede simplemente acudir a cualquier prestamista. Debe cumplir con sus criterios específicos.
Es menos libertad. Más supervisión. Y, a menudo, menores costes de entrada.
Casas móviles: activos en depreciación y atolladeros de zonificación
Las casas móviles son casas prefabricadas. Pero legalmente están más cerca de los coches.
Cuando compras uno, obtienes un título. Se aplica el impuesto sobre las ventas. Y al igual que un vehículo, su valor se deprecia. Pierde dinero en el momento en que lo sacas del concesionario.
Si lo mantienes sobre ruedas, la ley lo considera un coche.
Si lo aparcas en un parque de casas móviles, se convertirá en un bien inmueble. Pero las reglas sobre la tierra varían enormemente. Algunos parques te permiten comprar el lote directamente. Otros requieren un contrato de arrendamiento. Algunos funcionan como una cooperativa, donde se compra una participación en la corporación de tierras. Los impuestos a la propiedad siguen estas distinciones.
Al igual que los condominios y las cooperativas, los parques de casas móviles tienen reglas. Debes seguirlos.
Financiamiento y colocación: los detalles prácticos
Comprar una financiación de condominio versus cooperativa es marcada.
Los préstamos para condominios funcionan como préstamos hipotecarios estándar. Son sencillos. Los préstamos cooperativos implican préstamos de accionistas. Los prestamistas examinan las finanzas del edificio y su liquidez personal. Muchos bancos evitan por completo las cooperativas debido a su complejidad.
¿Se puede poner una casa móvil en cualquier lote?
No. Las leyes de zonificación dictan esto. Las regulaciones locales determinan si una parcela específica de terreno residencial permite una casa prefabricada. Debe verificar los códigos locales antes de comprar un terreno.
La perspectiva del propietario de una vivienda que hace bricolaje
Para el propietario que toma un martillo, estas estructuras son importantes.
Los condominios significan trabajo exterior limitado. No puedes tocar el techo. No se puede cambiar el revestimiento sin la aprobación de la junta. Tus proyectos de bricolaje son solo para interiores. O al menos, adyacente al interior.
Las cooperativas implican restricciones aún más estrictas. Pintar paredes puede requerir permiso. La instalación de pisos nuevos puede requerir el consentimiento de la junta. Usted es un inquilino-propietario, no un propietario soberano de su propio espacio.
Las casas móviles ofrecen un término medio. Eres dueño de la estructura. Pero no eres dueño del terreno. Si compras el lote, tienes más control. Si alquila, está sujeto a las reglas del parque.
La clave es saber lo que realmente posee.
No asuma que la escritura le otorga todos los derechos. Lea los estatutos. Consulta los pactos. Entiende los impuestos.
Porque en las viviendas adosadas las reglas suelen ser más importantes que los ladrillos.
¿Y los ladrillos? No les importan tus intenciones. Simplemente se sientan ahí. Esperando a que descubras quién es el propietario real.
