Podepsal jste dokumenty. Krabice jsou již na svém novém místě. Technicky jste se již přestěhovali. Ale na vašem bankovním účtu je duch: starý dům. Jen tam stojí. Neprodaný.
Čekání je nákladné. Na trzích, kde je pronájem levnější než nákup, je málo kvalifikovaných kupců. Když se kupující objeví, často nemají prostředky na zálohu nebo potřebné kreditní skóre k uzavření obchodu. Ocitnete se mezi dvěma splátkami hypotéky nebo musíte platit za uskladnění nábytku.
Pro mnoho majitelů domů, kteří se ocitli v této situaci, je uspořádání nájemného do vlastního života záchranným lanem. Toto není prodej. Jedná se o leasing s opcí na odkup k budoucímu datu. Představte si leasing auta, ale s možností vlastnit aktivum na konci období. Obvykle je toto období asi tři roky.
Zde je návod, jak to funguje mechanicky. Pronajímáte dům. Nájemce platí měsíční nájem. Část této částky jde na budoucí zálohu. Po vypršení nájemní smlouvy mohou dům koupit. Nebo se prostě odstěhují.
Tato struktura pomáhá prodávajícím uniknout z pasti dvojitých hypoték. Přitahuje kupce, kteří potřebují čas, aby naspořili. To ale vyžaduje železobetonovou smlouvu. Obě strany musí chápat rizika.
Зміст
Finanční mechanika
Peníze se zde pohybují dvěma směry. Dostáváte měsíční nájem. Pokryje vaši současnou hypotéku, daně a pojištění. Dostanete také zálohu. Toto je „opční poplatek“. Nevrací se to. Kupuje nájemci právo koupit dům za stanovenou cenu v budoucnu.
Součástí měsíčního nájmu je „kredit na nájemné“. Hromadí se. Působí jako záloha, pokud nájemce využije své možnosti koupě.
Řekněme, že tržní cena je 300 000 $. Souhlasíte s kupní cenou 320 000 $. Nájemník platí dalších 500 $ měsíčně na nájemném. Za tři roky by to znamenalo ušetřených 18 000 dolarů na jejich zálohu. Získáte stabilní příjem. Dostanou čas zlepšit své kreditní skóre nebo ušetřit více peněz.
Pokud se rozhodnou nekoupit, ponecháte si opční odměnu. Necháte si kredity za pronájem. Dům zůstává váš. Můžete to zkusit znovu prodat.
Kdo vyhraje? kdo prohraje?
Ujednání o pronájmu do vlastnictví funguje nejlépe, když je trh s nemovitostmi slabý. Tradiční prodeje jsou zmrazeny. Tato alternativa umožňuje subjektu zůstat v pohybu.
Pro prodejce je úleva opravdová. Už žádné náklady na údržbu požírající kapitál. Už žádné čekání, až kupec vykolejí dohodu. Máte nájemce, který se může stát kupujícím. Obvykle se o dům lépe starají. Nakonec se mohou stát jeho vlastníkem.
Je to most pro kupující. Na hypotéku zatím nedosáhnou. Možná je jejich poměr dluhu k příjmu příliš vysoký. Možná jsou OSVČ a potřebují více daňové historie. Tato cesta jim umožňuje bydlet v domě. Opravte cenu. Zlepšete svou finanční situaci.
Existují i nevýhody. Ceny mohou vzrůst. Pokud trh během pronájmu prudce stoupne, může se stát, že nájemce uvízne na starší, nižší ceně. Nebo může být v pasti vyšší ceny, pokud smlouva stanoví tržní hodnotu na konci období. Prodejci podstupují riziko, že nájemce nikdy neměl v úmyslu koupit. Chce jen místo, kde by žil
Fixace ceny a podmínek
Čekali jste na trhu příliš dlouho. Hypotéka na váš starý byt vám žere finance a nemůžete platit za dva domy současně. Prodej nemovitosti se zdá být nemožný bez velkých ztrát. Takže změníte strategii. Uvažujete o pronájmu nemovitosti nájemci, který ji plánuje v budoucnu koupit.
Jedná se o klasický režim „nájemného s možností koupě“. Než ale cokoliv podepíšete, musíte si ujasnit dvě čísla: konečnou prodejní cenu a měsíční nájem. Oba ukazatele jsou předmětem diskuse. Zde je háček: Jakmile podepíšete smlouvu, prodejní cena je zmrazena. Nezáleží na tom, zda ceny domů vyletí nebo padnou v průběhu vašeho pronájmu. Cena zůstane přesně taková, na které jste se dohodli, obvykle po dobu jednoho až tří let.
Kupující platí více než jen standardní nájem. Zaplatí poplatek za opci a nájemné. Opční poplatek je jednorázová částka zaplacená předem. Pokud nájemce koupí dům na konci nájmu, tyto peníze se započítávají do jeho zálohy. Co když dohodu odmítne? Peníze jsou vaše. Nechte je na pokoji. Žádné otázky.
Pak je tu prémie za pronájem. Jedná se o částku účtovanou nad standardní tržní nájemné. Některé z těchto dodatečných prostředků jsou odloženy jako úvěr na pronájem. Berte to jako vynucené úspory kupujícího, ale financované jejich vyššími měsíčními splátkami.
Výpočet čísel
Pojďme se podívat na matematiku, abyste nemuseli hádat.
- Hodnota domu: 200 000 USD
- Standardní nájem: 1 000 $ měsíčně
- Dohodnuté nájemné: 1 200 $ měsíčně
- ** Kredit na pronájem:** 200 $ měsíčně (součást prémie)
- Poplatek za opci: 5 000 USD
Pokud nájem trvá tři roky, nájemce získá 7 200 USD v leasingových kreditech (200 USD x 36 měsíců). Přidejte počátečních 5 000 $ na opčních poplatcích a za zálohu dostane 12 200 $ v akciovém kreditu.
Pro kupující se špatnou kreditní kartou nebo prázdnými bankovními účty je to záchranné lano. Dostanou klíče a šanci akumulovat kapitál. Pro vás, prodejce, je to finanční pojištění. Dostanete tento extra nájem, ať už dům koupí nebo ne. Pokud na konci období odmítnou nebo nebudou schopni získat financování, ponecháte si opční poplatek a akumulované prémie. V podstatě dostanete zaplaceno za čekání na vážného kupce.
Rizika jsou skutečná
To není charita. Je to dohoda se zuby. Co se stane, když přijde kupující v hotovosti a nabídne 205 000 $? Jste uzamčeni na nižší, sjednanou cenu. Můžete přijít o okamžité zisky. A naopak, co když střecha zatéká ve 2 hodiny ráno během bouřky? kdo platí? Většina smluv klade odpovědnost za opravy na nájemce, ale aktivum stále vlastníte. Pokud budou škody ignorovat, hodnota vašeho majetku klesne. Před předáním klíčů musíte jasně definovat povinnosti údržby.
Pronájem s opcí vs. leasing s povinností koupě
Na terminologii záleží. Dříve pronájem s opcí dával nájemci na výběr ke koupi. Mohli odejít bez penalizací. Nájem ke koupi znamenal, že jsou ze zákona povinni koupit. Dohoda byla dokončena.
Dnes lidé používají tyto termíny zaměnitelně. Tato nejednoznačnost je nebezpečná. Ve smlouvě musíte uvést, zda je kupující povinen nemovitost koupit, nebo pouze má možnost koupit. Nejednoznačnost vede k soudním sporům.
Smlouvy na splátkový kalendář pozemku
Zcela odlišná situace je smlouva o splátkovém kalendáři na pozemek. V tomto případě si prodávající ponechává vlastnické právo k nemovitosti, dokud kupující nezaplatí celou kupní cenu plus úroky. Je to jako hypotéka, kterou si vytvoříte sami. To je běžné, když si kupující mohou dovolit pouze malou zálohu a nízké měsíční platby.
Banka není zapojena. Žádná klasická hypotéka. Prodávající vystupuje jako věřitel. To s sebou nese obrovská rizika. Pokud kupující přestane platit, budete muset projít složitým právním procesem zpětného vlastnictví, který může být pomalejší a nákladnější než bankrot. Před uzavřením této transakce se musíte ujistit, že nemovitost skutečně vlastníte svobodně a jasně. Kupující se obvykle postará o opravy, daně a pojištění, ale pokud přestanou platit, budete mít problémy.
Je lepší investovat jinak?
Než přijmete smlouvu na pronájem, zvažte alternativu. Co kdybyste vzali těch 12 200 USD na opční platby a bonusy a investovali je sami?
Na účtu s vysokým výnosem nebo tříletým vkladovým certifikátem (CD) můžete vydělat mezi 350 a 450 $. To je naprostý nesmysl. Pokud ale tyto peníze investujete do akcií nebo podílových fondů, výnosy mohou být výrazně vyšší. Konzervativní odhad by mohl z 12 200 USD během tří let udělat 14 640 USD.
Akciový trh je samozřejmě volatilní. To není zaručeno. U některých prodejců však hotovostní likvidita a potenciál vyšších výnosů převažují nad bezpečností nájemce vázaného na dohodu o pronájmu. Pro ostatní se záruka budoucího prodeje vyplatí vzdát se dalšího investičního růstu.
Neexistuje žádná dokonalá odpověď. Záleží na vaší toleranci k riziku, potřebách peněžních toků a na tom, jak moc důvěřujete nájemci, že bude udržovat vaši nemovitost. Jen se ujistěte, že rozumíte smlouvě. Opravdu mu rozumět. Protože jakmile podepíšete, budete v pasti i vy.
