Anda membeli bahannya. Anda mempekerjakan kru. Anda siap untuk memulai pembangunan oasis di halaman belakang Senin depan. Kemudian, surat datang dari RW. Kolam impian Anda ilegal. Akta Anda berisi perjanjian yang membatasi secara eksplisit melarang perairan apa pun yang lebih besar dari kolam rendam. Anda tidak ingat menandatangani hal seperti ini. Apakah ini sah?
Ya. Itu sah. Dan kemungkinan besar hal tersebut sudah menjadi bagian dari DNA sah properti Anda.
Perjanjian restriktif adalah perjanjian pribadi yang membatasi bagaimana Anda dapat menggunakan tanah Anda. Pembatasan ini biasanya dituangkan dalam akta atau dirujuk dalam catatan publik yang disimpan oleh pemerintah daerah atau asosiasi pemilik rumah (HOA). Konsep hukum utama di sini adalah bahwa perjanjian-perjanjian ini “dijalankan bersama dengan tanah”. Artinya aturan melekat pada properti itu sendiri, bukan pada orang yang memilikinya. Saat Anda membeli rumah, Anda membeli peraturannya, baik Anda membacanya atau tidak.
Зміст
Mengapa Aturan Ini Ada?
Perjanjian yang membatasi bukanlah penemuan baru. Mereka menelusuri kembali ke Inggris abad ke-18. Selama Revolusi Industri, pemilik tanah swasta menggunakan perjanjian ini untuk melindungi kepentingan mereka. Seorang petani mungkin menggunakan perjanjian untuk mencegah tetangganya membangun pabrik yang berisik di dekatnya.
Di Amerika Serikat, pembatasan akta mempunyai tujuan serupa sebelum undang-undang zonasi modern menjadi standar. Perjanjian awal melarang ternak dan alat berat masuk ke lingkungan pemukiman. Itu adalah alat untuk pemisahan.
Pada tahun 1920-an, tujuannya berubah. Pengembang dan lingkungan kaya mulai menggunakan perjanjian untuk menegakkan keseragaman. Idenya sederhana: jika setiap rumah terlihat sama, nilai properti akan tetap tinggi. Saat ini, asosiasi pemilik rumah dan pembangun adalah pembuat utama peraturan ini. Mereka menggunakan perjanjian untuk mempertahankan standar yang melindungi investasi real estat.
Apa yang Dapat Mereka Kendalikan?
Anda mungkin mengira akta properti hanya mencakup tanah dan rumah. Pikirkan lagi. Perjanjian modern dapat menentukan hampir setiap aspek yang terlihat dari eksterior rumah Anda.
- Lansekap: Jenis rumput, tinggi pagar tanaman.
- Arsitektur: Kemiringan atap, gaya jendela.
- Bangunan luar: Gudang, garasi, dan pagar.
- Detail Eksterior: Warna cat, jenis bata, bahan jalan masuk.
- Batasan Gaya Hidup: Jumlah mobil yang diparkir di halaman depan, jenis hewan peliharaan diperbolehkan.
Aturan-aturan ini mungkin terasa mencekik. Penghuni lingkungan yang ketat sering kali merasa terjebak oleh detail yang tidak pernah mereka setujui. Namun hukum pada umumnya berpihak pada perjanjian.
Bisakah Anda Menghapusnya?
Perjanjian yang bersifat restriktif sangat sulit untuk diabaikan. Melanggarnya dapat mengakibatkan denda, biaya hukum, atau bahkan penghapusan paksa perbaikan. Namun, hal tersebut tidak selalu permanen. Ada jalur hukum untuk menghindarinya atau menghapusnya seluruhnya dari akta.
Prosesnya berbeda-beda menurut lokasi dan bahasa spesifik perjanjian. Beberapa pembatasan akan berakhir setelah beberapa tahun tertentu. Pihak lain dapat ditantang jika dianggap diskriminatif atau tidak masuk akal. Memahami pilihan Anda adalah langkah pertama sebelum Anda memesan ubin kolam renang tersebut.
Ketika Perjanjian Kehilangan Giginya
Mengabaikan perjanjian yang membatasi memang menggoda. Rasanya seperti kemenangan cepat. Tapi ini adalah pertaruhan. Anda mungkin lolos begitu saja. Atau Anda mungkin akan dituntut. Pertanyaan kuncinya sederhana: apakah aturan tersebut masih dapat ditegakkan?
Perjanjian berakhir dalam beberapa cara tertentu. Masa berlakunya bisa habis. Hal ini dapat diabaikan oleh semua orang selama hukum tidak lagi mempedulikannya. Atau mereka tidak dapat memberi manfaat kepada siapa pun. Jika salah satu dari hal ini benar, maka aturan tersebut tidak berlaku. Tapi Anda perlu bukti. Jangan hanya melanggar aturan. Cari tahu apakah Anda dapat melanggarnya tanpa mendapat hukuman.
Aturan Diskriminatif Tidak Ada
Perjanjian rasial adalah bab gelap dalam hukum properti. Hal ini biasa terjadi pada awal tahun 1900-an. Mereka menjauhkan kelompok minoritas dari lingkungan kulit putih. Warga Afrika-Amerika, Asia-Amerika, imigran Irlandia, dan lainnya dilarang oleh pembatasan akta.
Mahkamah Agung AS mengakhiri praktik ini pada tahun 1948. Kasus Shelley v. Kraemer menyatakan pembatasan tersebut tidak konstitusional. Undang-undang mengatakan pengadilan tidak dapat menegakkannya. Tapi perbuatan itu keras kepala. Bahasa lama yang rasis sering kali masih tertinggal dalam dokumen. Itu ada di sana, tidak aktif tetapi ada.
Hal ini menimbulkan masalah hukum. Pada tahun 2009, NAACP menggugat sebuah subdivisi di Charlotte, N.C. Pembatasan akta tersebut mengandung bahasa yang diskriminatif secara rasial. Subdivisi tersebut diselesaikan dengan harga $17.500. Uang itu membayar tagihan hukum. Teksnya tetap ada dalam catatan. Jika Anda memiliki properti seperti itu, ketahuilah bahwa klausul ini tidak dapat diterapkan. Namun stigma tersebut mungkin masih melekat.
Kedaluwarsa dan Kata-kata Tidak Jelas
Beberapa perjanjian memiliki tanggal kedaluwarsa. Periksa akta itu. Periksa dengan pemerintah kota. Jika tanggal tersebut telah lewat, maka aturan tersebut sudah mati. Anda bisa melanggarnya dengan aman. Tidak ada yang bisa menegakkan aturan yang sudah mati.
Perjanjian-perjanjian lainnya gagal karena ditulis dengan buruk. Hakim membenci ambiguitas. Jika suatu peraturan mengatakan “pertahankan standar pemeliharaan” tanpa mendefinisikan standar tersebut, kemungkinan besar peraturan tersebut tidak akan bertahan. Jika mengharuskan rumah Anda terlihat “mirip dengan tetangga” tanpa menjelaskan caranya, itu terlalu kabur. Hakim akan membuang istilah-istilah yang tidak tepat ini. Mereka memerlukan hal-hal yang spesifik. Jika akta tidak mempunyai hal-hal tersebut, maka perjanjiannya lemah.
Kekuatan Preseden
Bahkan perjanjian yang terperinci pun bisa menjadi tidak dapat dilaksanakan. Lihatlah lingkungan sekitar. Apakah semua orang mengabaikan aturan tersebut? Jika demikian, pengadilan mungkin menyetujuinya.
Pertimbangkan sebuah blok di mana pagar dilarang. Jika separuh rumah dipagari, pembatasannya tidak lagi seragam. Pengadilan sering kali membatalkan peraturan yang tidak diterapkan secara konsisten. Atau pertimbangkan suatu subdivisi di mana hanya beberapa perbuatan yang mempunyai batasan. Jika properti di sekitarnya tidak memiliki aturan yang sama, penegakannya akan turun. Inkonsistensi membunuh perjanjian.
Bertarung atau Melipat?
Jika perjanjian tidak dapat dilaksanakan, Anda punya pilihan. Anda bisa mengabaikannya. Hal ini berisiko menimbulkan tuntutan hukum dari tetangga. Mereka mungkin menuntut Anda untuk menegakkan aturan tersebut. Atau Anda bisa pergi ke pengadilan. Anda dapat meminta hakim untuk secara resmi menghapus perjanjian tersebut.
Mendapatkan keputusan akan lebih mudah jika tidak ada pihak yang secara aktif mengawasi pelanggaran yang terjadi. Jika lingkungan sekitar lemah, kemungkinan besar pengadilan akan setuju dengan Anda. Namun jika asosiasi pemilik rumah mengawasi, perjuangannya akan lebih sulit. Mereka akan menegakkan aturan tersebut. Mereka akan mengeluarkan uang untuk menyimpannya.
Keputusannya tergantung pada toleransi risiko Anda. Apakah Anda ingin mengambil risiko tuntutan hukum? Atau apakah Anda ingin membayar biaya perjuangan hukum untuk menghapus akta Anda?
Pembatasan Eksentrik
Perbuatan mudah diubah. Penjual bisa menambahkan aturan aneh saat mereka menjual properti. Perjanjian ini mencerminkan keinginan pemilik yang eksentrik.
Pada tahun 1998, seorang pria di Carolina Selatan menjual tanah pedesaan. Dia menambahkan batasan. Anda tidak dapat membeli tanah tersebut jika Anda lahir di utara Garis Mason-Dixon. Ini adalah kondisi yang aneh. Tapi itu ada dalam akta.
Di Inggris, pembatasan bisa berlangsung selama berabad-abad. Beberapa akta masih melarang pembuatan daging babi asin di properti tersebut. Ini adalah ketentuan yang aneh. Salah satu yang mungkin tidak ada yang ingat mengapa itu ditulis. Tapi itu tetap ada.
Contoh-contoh ini menunjukkan betapa ketatnya perjanjian. Mereka bersifat permanen sampai ditantang. Mereka bisa batal. Mereka mungkin tidak jelas. Mereka bisa saja bersifat diskriminatif. Atau mereka bisa jadi sangat aneh. Jika Anda memiliki rumah, periksa akta Anda. Anda mungkin menemukan aturan yang sudah tidak berlaku lagi. Atau yang benar-benar aneh.
Menavigasi Penegakan HOA
Ketika HOA secara aktif mengawasi pembatasan akta, harapan pasif bukanlah sebuah strategi. Anda harus menjadi agresif. Tugas dewan adalah melindungi nilai properti, yang berarti mereka menegakkan aturan. Periode.
Mulailah dengan membaca akta. Dan jangan hanya membacanya sekilas. Di sebagian besar lingkungan HOA, inti sebenarnya dari pembatasan tersebut tercantum dalam dokumen terpisah. Biasanya disebut perjanjian, ketentuan, dan batasan (CC&R ). Di sinilah Anda akan menemukan prosedur untuk mengubah atau mengabaikan aturan. Biasanya, itu berarti mengajukan permintaan resmi ke HOA.
HOA mendapat reputasi buruk karena bersikap kaku. Terkadang memang demikian. Terkadang hal itu masuk akal. Itu sepenuhnya tergantung pada budaya lingkungan sekitar. Anda mungkin beruntung. Anda mungkin menabrak dinding.
Jika Anda ingin melakukan perubahan yang secara teknis melanggar aturan, ada dua cara yang bisa Anda ambil: varians atau pengabaian.
Varians adalah pengecualian kecil. Mungkin HOA Anda hanya mengizinkan pagar setinggi lutut, tetapi Anda menginginkan pagar privasi setinggi enam kaki. Anda meminta untuk sedikit menyimpang dari standar. Ini sering kali dikabulkan jika permintaannya sederhana.
Pengabaian lebih sulit. Itu berarti meminta untuk mengabaikan batasan sepenuhnya. Ingin membangun dek belakang saat dek dilarang? Itu adalah pengabaian. Anda meminta panitia untuk melihat ke arah lain. Ini adalah penjualan yang lebih sulit. Semakin sederhana permintaan Anda, semakin baik peluang Anda.
Kalau panitia bilang tidak? Anda dapat mencoba mengubah aturan untuk semua orang. Artinya memperoleh suara terbanyak dari anggota. Semoga beruntung dengan itu. Sebagian besar pertemuan HOA dipenuhi dengan orang-orang yang dicurigai—sepuluh orang yang sama yang hadir setiap bulan. Untuk mendapatkan mayoritas, Anda memerlukan kampanye akar rumput. Mengetuk pintu. Membujuk tetangga. Ini adalah pekerjaan politik.
Jika gagal, dan HOA masih tidak mau mengalah, Anda bisa mengajukan ke pengadilan. Anda meminta hakim untuk membatalkan pembatasan tersebut. Ini sulit. Anda harus membuktikan bahwa HOA telah mengabaikan haknya untuk menegakkan aturan tersebut. Anda memerlukan pola pelanggaran. Tunjukkan kepada hakim bahwa tetangga lain juga melanggar aturan yang sama dan lolos begitu saja. Dalam komunitas yang sangat ketat, menemukan preseden tersebut hampir mustahil.
Pertahanan terbaik? Beli dengan cerdas. Baca CC&R sebelum Anda menandatangani. Pahami apa yang Anda hadapi.
Sejarah HOA
HOA modern terasa seperti penemuan baru. Standar wajib. Penegakan hukum di seluruh lingkungan. Rasanya baru.
Bukan itu.
HOA sejati pertama didirikan pada tahun 1914 di pinggiran kota Missouri. Penciptanya adalah Jesse Clyde Nichols. Dia pada dasarnya adalah santo pelindung pinggiran kota modern. Nichols tidak hanya menciptakan model HOA. Dia juga menemukan pusat perbelanjaan. Infrastruktur kehidupan Amerika dibangun berdasarkan ide-ide ini satu abad yang lalu.
FAQ Perjanjian Pembatasan
Apa yang dimaksud dengan perjanjian perjanjian yang membatasi?
Ini adalah perjanjian hukum antara pemilik properti (atau pemilik sebelumnya) dan pihak lain yang membatasi cara Anda menggunakan properti tersebut. Itu adalah kontrak, bukan sekedar saran.
Apakah perjanjian yang membatasi dapat ditegakkan?
Secara umum, ya. Tapi tidak selalu. Aturan-aturan tersebut bisa menjadi tidak dapat diterapkan jika sudah habis masa berlakunya, jika sudah ada sejarah panjang pelanggaran-pelanggaran tersebut dilakukan tanpa hukuman, atau jika tidak ada orang yang benar-benar mendapatkan manfaat dari pelanggaran-pelanggaran tersebut lagi. Jika Anda mengabaikan perjanjian yang dapat ditegakkan, Anda dapat menghadapi tuntutan hukum.
Berapa lama bertahan?
Beberapa memiliki tanggal kedaluwarsa yang ditetapkan. Periksa akta atau CC&R untuk “Daftar perjanjian, ketentuan dan batasan”. Jika tidak ada tanggal yang tercantum, masa berlakunya mungkin tidak terbatas.
Apa contoh umum?
Jangan tambahkan kolam. Jangan membangun struktur baru. Jangan menjalankan bisnis di luar rumah Anda. Ini adalah yang klasik.
Dapatkah suatu perjanjian dihapuskan?
Itu tergantung. Pertama, bicaralah dengan entitas yang membuatnya—HOA atau subdivisinya. Mintalah perbedaan atau pengabaian. Jika mereka mengatakan tidak, bicaralah dengan pengacara. Tindakan hukum adalah langkah berikutnya.
