Anda menandatangani surat-suratnya. Kotak-kotak itu ada di tempat baru. Secara teknis Anda sudah pindah. Tapi ada hantu yang menghantui rekening bank Anda: rumah tua. Itu duduk di sana. Tak terjual.
Menunggu itu mahal. Di pasar di mana harga sewa lebih murah dibandingkan membeli, pembeli yang memenuhi syarat sangatlah langka. Ketika pembeli benar-benar muncul, mereka sering kali kekurangan uang muka atau nilai kredit untuk menutup kesepakatan. Anda terjebak di antara dua hipotek atau membayar untuk menyimpan furnitur.
Bagi banyak pemilik rumah dalam ikatan ini, pengaturan sewa-untuk-memiliki menawarkan bantuan. Ini bukan penjualan. Ini adalah sewa dengan opsi untuk membeli nanti. Anggap saja seperti menyewa mobil, tetapi memiliki potensi untuk memiliki aset tersebut di akhir jangka waktu. Biasanya jangka waktunya berlangsung sekitar tiga tahun.
Begini cara kerja mekaniknya. Anda menyewakan rumah itu. Penyewa membayar sewa bulanan. Sebagian dari uang sewa itu digunakan untuk uang muka di masa depan. Ketika masa sewa berakhir, mereka bisa membeli. Atau mereka bisa pergi.
Struktur ini membantu penjual keluar dari perangkap hipotek ganda. Ini menarik pembeli yang membutuhkan waktu untuk membangun ekuitas. Namun hal ini membutuhkan kontrak yang kuat. Kedua belah pihak perlu memahami risikonya.
Зміст
Mekanisme Keuangan
Uang bergerak dalam dua arah di sini. Anda mendapat sewa bulanan. Itu mencakup hipotek, pajak, dan asuransi Anda saat ini. Anda juga mendapatkan biaya dimuka. Ini adalah “pertimbangan pilihan”. Ini tidak dapat dikembalikan. Ini memberi penyewa hak untuk membeli rumah dengan harga yang ditentukan nanti.
Sebagian dari sewa bulanan adalah “kredit sewa”. Ini terakumulasi. Ini bertindak sebagai uang muka jika mereka menggunakan pilihan mereka untuk membeli.
Katakanlah harga pasarnya adalah $300.000. Anda menyetujui harga pembelian sebesar $320.000. Penyewa membayar tambahan $500 per bulan sebagai kredit sewa. Selama tiga tahun, itu berarti $18.000 dihemat untuk uang muka mereka. Anda mendapatkan penghasilan tetap. Mereka punya waktu untuk meningkatkan kredit mereka atau menyimpan lebih banyak uang.
Jika mereka memutuskan untuk tidak membeli, Anda tetap menanggung biaya opsi. Anda menyimpan kredit sewa. Rumah itu tetap milikmu. Anda dapat mencoba menjualnya lagi.
Siapa yang Diuntungkan? Siapa yang Terbakar?
Rent-to-own bekerja paling baik ketika pasar perumahan sedang lesu. Penjualan tradisional dibekukan. Alternatif ini membuat properti terus bergerak.
Bagi penjual, kelegaan itu nyata. Tidak ada lagi biaya penyimpanan yang memakan ekuitas. Tidak perlu lagi menunggu pembeli yang mungkin gagal. Anda memiliki penyewa yang mungkin menjadi pembeli. Mereka biasanya merawat rumah dengan lebih baik. Bagaimanapun, mereka mungkin memilikinya.
Bagi pembeli, ini adalah jembatan. Mereka belum bisa mendapatkan hipotek. Mungkin rasio utang terhadap pendapatan mereka terlalu tinggi. Mungkin mereka wiraswasta dan memerlukan lebih banyak riwayat pajak. Jalan ini memungkinkan mereka tinggal di rumah. Kunci harga. Perbaiki keuangan mereka.
Ada kelemahannya. Harga bisa naik. Jika pasar berkembang pesat selama masa sewa, penyewa mungkin akan mendapatkan harga yang lebih lama dan lebih rendah. Atau mereka mungkin terjebak dengan harga yang lebih tinggi jika kontrak tersebut menentukan nilai pasar pada akhirnya. Penjual mempertaruhkan penyewa yang tidak pernah berniat membeli. Mereka hanya ingin tempat tinggal bersama a
Mengunci Harga dan Ketentuan
Anda sudah terlalu lama duduk di pasar. Pembayaran hipotek di tempat lama Anda memakan Anda hidup-hidup, dan Anda tidak dapat mempertahankan pembayaran untuk dua rumah secara bersamaan. Menjual terasa mustahil tanpa mengalami kerugian besar. Jadi, Anda berputar. Anda mempertimbangkan untuk menyewakan properti tersebut kepada penyewa yang berniat membelinya nanti.
Ini adalah pengaturan sewa-untuk-milik yang klasik. Namun sebelum Anda menandatangani apa pun, Anda perlu menentukan dua angka: harga jual akhir dan sewa bulanan. Keduanya bisa dinegosiasikan. Inilah masalahnya: setelah Anda menandatangani, harga jual dibekukan. Tidak masalah jika harga rumah meroket atau jatuh selama masa sewa. Harganya tetap sesuai kesepakatan Anda, biasanya untuk jangka waktu antara satu dan tiga tahun.
Pembeli tidak hanya membayar sewa standar. Mereka membayar biaya opsi dan premi sewa. Biaya opsi adalah jumlah sekaligus yang diserahkan dimuka. Jika penyewa membeli rumah di akhir masa sewa, uang tersebut diperhitungkan sebagai uang muka mereka. Jika mereka pergi? Itu milikmu. Simpan itu. Tidak ada pertanyaan yang diajukan.
Lalu ada premi sewa. Ini adalah jumlah yang dikenakan di atas sewa pasar standar. Sebagian dari uang ekstra itu disisihkan sebagai kredit sewa. Anggap saja sebagai tabungan paksa bagi pembeli, namun didanai oleh pembayaran bulanan mereka yang lebih tinggi.
Menghitung Angka
Mari kita lihat perhitungannya agar Anda tidak menebak-nebak.
- Nilai Rumah: $200.000
- Sewa Standar: $1.000/bulan
- Sewa yang Disetujui: $1.200/bulan
- Kredit Sewa: $200/bulan (bagian premium)
- Biaya Opsi: $5.000
Jika sewa berlangsung selama tiga tahun, penyewa mengumpulkan kredit sewa sebesar $7.200 ($200 x 36 bulan). Tambahkan biaya opsi awal sebesar $5.000, dan mereka mendapatkan kredit ekuitas sebesar $12.200 sebagai uang muka mereka.
Bagi pembeli dengan catatan kredit tipis atau rekening bank kosong, ini adalah penyelamat. Mereka mendapatkan kunci dan kesempatan untuk membangun ekuitas. Bagi Anda, penjual, ini adalah jaring pengaman finansial. Anda mengumpulkan uang sewa tambahan itu baik mereka membeli rumah atau tidak. Jika mereka gagal atau gagal mendapatkan pembiayaan pada akhirnya, Anda tetap mempertahankan biaya opsi dan akumulasi premi. Anda sebenarnya telah dibayar untuk menunggu pembeli yang serius.
Risikonya Nyata
Ini bukan amal. Itu kontrak dengan gigi. Apa yang terjadi jika pembeli tunai datang menawarkan $205.000? Anda terkunci pada harga yang lebih rendah dan disepakati. Anda mungkin kehilangan keuntungan langsung. Sebaliknya, bagaimana jika atap bocor pada jam 2 pagi saat terjadi badai? Siapa yang membayar? Sebagian besar kontrak menempatkan tanggung jawab perbaikan pada penyewa, namun Anda tetap memiliki aset tersebut. Jika mereka mengabaikan kerusakannya, nilai properti Anda akan turun. Anda harus memahami tugas pemeliharaan dengan jelas sebelum menyerahkan kunci.
Opsi Sewa vs. Sewa-Pembelian
Terminologi penting. Dulu opsi sewa memberi penyewa pilihan untuk membeli. Mereka bisa pergi tanpa penalti. Sewa-beli berarti mereka diwajibkan secara hukum untuk membeli. Kesepakatan telah selesai.
Saat ini, orang menggunakan istilah tersebut secara bergantian. Ambiguitas ini berbahaya. Anda harus menentukan dalam kontrak apakah pembeli wajib untuk membeli atau hanya memiliki pilihan untuk membeli. Ambiguitas mengarah pada tuntutan hukum.
Kontrak Angsuran Tanah
Hal buruk lainnya adalah kontrak cicilan tanah. Di sini, penjual mempertahankan hak milik atas properti sampai pembeli melunasi seluruh harga pembelian ditambah bunga. Ini seperti hipotek yang Anda buat sendiri. Hal ini biasa terjadi ketika pembeli hanya mampu membayar uang muka dalam jumlah kecil dan cek bulanan yang lebih kecil.
Tidak ada bank yang terlibat. Tidak ada hipotek tradisional. Penjual bertindak sebagai pemberi pinjaman. Hal ini membawa risiko yang sangat besar. Jika pembeli berhenti membayar, Anda harus melalui proses hukum yang rumit untuk mendapatkan kembali hak milik, yang bisa lebih lambat dan lebih mahal daripada penyitaan. Anda harus memverifikasi bahwa Anda benar-benar pemilik properti tersebut secara bebas dan jelas sebelum memasukinya. Pembeli biasanya menangani perbaikan, pajak, dan asuransi, tetapi jika mereka berhenti membayar, Anda akan terjebak dalam kekacauan tersebut.
Apakah Lebih Baik Berinvestasi di Tempat Lain?
Sebelum Anda menerima kesepakatan sewa-untuk-memiliki, hitunglah alternatifnya. Bagaimana jika Anda mengambil biaya opsi dan premi sebesar $12.200 dan menginvestasikannya sendiri?
Dalam rekening tabungan hasil tinggi atau CD tiga tahun, Anda mungkin memperoleh antara $350 dan $450. Itu kacang. Namun jika Anda memasukkan uang tersebut ke dalam saham atau reksa dana, keuntungannya bisa jauh lebih tinggi. Perkiraan konservatif mungkin mengubah $12.200 menjadi $14.640 selama tiga tahun.
Tentu saja, pasar saham sedang fluktuatif. Itu tidak dijamin. Namun bagi beberapa penjual, likuiditas uang tunai dan potensi keuntungan yang lebih tinggi melebihi keamanan penyewa yang disewakan untuk dimiliki. Bagi yang lain, jaminan penjualan di masa depan sebanding dengan pertumbuhan investasi ekstra tersebut.
Tidak ada jawaban yang sempurna. Itu tergantung pada toleransi risiko Anda, kebutuhan arus kas Anda, dan seberapa besar Anda mempercayai penyewa untuk menjaga aset Anda. Pastikan Anda memahami kontraknya. Sangat memahaminya. Karena begitu Anda masuk, Anda juga terkunci.
